Retrospetiva e Futuro no Imobiliário em Portugal 2022 e 2023

Começando pelo aumento dos custos de construção aliado a uma inflação não vista há mais de 30 anos e uma subida de juros que põe final ao período do dinheiro barato, o mercado imobiliário nacional terá de se reinventar e revolucionar.

Esta inflação e a respetiva subida dos juros que ainda não chegou ao seu fim, fazem com que os promotores imobiliários nacionais se tenham que dirigir a um novo público estrangeiro com maior capacidade de compra e liquidez, mas também com maior rigor e exigência no que se trata ao standard e ao que chamamos luxo de forma a assegurar a sua própria viabilidade financeira.

Por isso e mesmo que ninguém o queira ouvir, a crise começa a instalar-se no mercado imobiliário nacional, embora talvez não no formato esperado.

Mas independentemente disso é necessário ver que o aumento dos custos de construção já se previa antes da crise pandémica e que não  dá sinais de trégua, juntando-se a isso à escalada da inflação que por si diminui o rendimento disponível das famílias e acima disso o aumento das taxas de juro que torna o crédito para todos mais caro.

Resumindo, a situação atual para um resultado pouco animador que é da oferta imobiliária que comporta alto risco na hora da promoção por não haver margem de manobra resultando dos custos crescentes por um lado e por outro, à procura do imóvel com menos capacidade financeira para comprar o mesmo.

Toda esta ideia só se reforça com os comunicados da Comissão Europeia que já tinha avançado com a previsão de taxa de inflação para Portugal em 2023 até 5,8% e com uma descida gradual em 2024. O BCE também já confirmou que vai manter a trajetória de subidas taxas de juro para convergirem com a inflação, portanto basta fazer a matemática certa para saber onde vamos chegar com os juros até ao final de 2023.

Agora podíamos dizer que o setor imobiliário vai entrar em contração e que vai haver uma crise e uma bolha imobiliária em 2023. Mas isso não vai acontecer por várias razões como as que se seguem.

Há um mercado internacional com grande liquidez e com maior apetite de investir e compra em Portugal do que o nacional. Este mercado é cada vez mais presente em Portugal e está a apresentar-se como alternativa consistente para os promotores imobiliários, tanto nacionais como internacionais que atuam no nosso mercado.

Hoje a maioria dos novos empreendimentos estão feitos e elaborados especificamente para o público internacional. E por essas razões a mudanças de interesse dos promotores e também a política fiscal errada e promovida nos últimos anos em Portugal, a nova oferta habitacional já não é dirigida à classe média nacional e há sinais de que essa escassez venha a acentuar-se nos próximos tempos.

No entanto, existem problemas que provocam toda esta situação e que podem ser aliviados para que haja uma nova onda de investimento para o mercado nacional. Essas são em primeiro lugar a carga fiscal brutal sobre o arrendamento e o investimento imobiliário e em segundo lugar a extrema demora nos licenciamentos que só se resolvem com uma intensa e clara mudança no serviço público que valoriza a iniciativa privada para a criação de habitação para terceiros e que sejam facilitados os projetos que beneficiem o plano de urbanismo e de necessidade de oferta nos conglomerados urbanos nos quais existe mais emprego jovem.

O presente contexto do nosso mercado imobiliário acrescido da inflação geral e do aumento dos custos de construção, associado à pesada carga fiscal na promoção e à morosidade dos processos de licenciamento, têm um impacto brutal no preço final da habitação para o consumidor e limita o Promotor na sua possibilidade de oferecer imóvel certificado a preço acessível a maioria da população.

As estatísticas mais recentes mostram isso mesmo. De acordo com o Instituto Nacional de Estatística (INE), em Setembro, o índice de custos de construção de habitação nova acumulou o sétimo mês consecutivo de aumentos a dois dígitos, ao registar uma subida de 13,4% em relação ao mesmo mês do ano passado, levando a variação média dos últimos 12 meses deste índice para 10,8%. No mesmo mês, a taxa de juro média associada aos novos contratos de crédito à habitação atingiu um máximo de sete anos, ao aumentar para 2,23%. O mesmo acontece com a inflação, com o índice de preços no consumidor a registar, em Outubro, uma variação de 10,1% em relação ao ano passado, o maior aumento desde 1992.

O mercado nacional ainda é dominado pela compra dos portugueses que ainda têm a maior fatia nas vendas de novos imóveis, na maioria quando se trata da compra em planta. isto porque os portugueses conhecem o país melhor que os estrangeiros e por isso continuam a ser os principais compradores nos projetos urbanos e periféricos e representam ainda mais que 80% das transações imobiliárias em Portugal.

Então qual é a minha opinião para 2023 quanto ao setor imobiliário em Portugal?

Sendo honesto, seria necessário recorrer a uma bola de cristal tendo em conta a atual situação política e governamental em Portugal e a respetiva política fiscal que muita influência têm no nosso ramo. Com o presente governo à deriva, não me admirava nada que fossem implementadas novas medidas fiscais populistas sempre dirigidas ao capital e ao investimento privado que podem influenciar o fluxo do capital e do investimento em Portugal.

Desligando a bola de cristal e a influência política neste aspeto, diria que Portugal e o ramo imobiliário em Portugal estão no inicio de uma revolução positiva, ou seja, no ponto nascente do arco iris.

Será um ano de maior cautela e pensamento estratégico altamente influenciado pelo comportamento de evolução da inflação e das taxas de juro.

Vai haver uma maior diversificação no investimento internacional em Portugal direcionado ao investimento em segmentos alternativos como residencial, senior living, healthcare e student Housing, atraídos pela falta de oferta que existe no mercado nacional., segmentos estes que evoluem a favor de tendências demográficas, beneficiando também de mudanças de perfil geracionais fundamentos de mercado que permanecem válidos por um longo período.

Isto vai provocar a tal mudança na cultura em Portugal da habitação própria e permanente (da Posse), para um novo modelo, o do arrendamento a longo prazo, como existe na maioria dos países na Europa. Nestes países a percentagem de propriedade própria não passam dos 35 a 40 % da população desses países. Já o arrendamento a longo prazo é um fator importante, porque rever-te de forma positiva para a economia desses países porque os trabalhadores ou agentes estão mais flexíveis na sua opção em seguirem o emprego que mais os beneficia em vez de ficarem no mesmo local uma vida inteira a pagar uma casa e não poderem seguir a melhor oferta de emprego por terem uma casa para pagar.

Com isto, o estado português e o seu governo vão ser obrigados a criar novas normas fiscais para apoiar essa iniciativa da criação de imóveis para arrendamento residencial e vão ter que instalar facilidades e benefícios legais e segurança contratual para os privados que querem investir nessa área ao criarem espaço de habitação para todos e em especial para os nossos jovens que, na conjuntura atual, têm que viver em casa dos pais até aos 36 anos o que devia ser uma vergonha nacional a todo os níveis.

Fecho aqui com o último tema do ESG e a descarbonização nos edifícios o que será tema importante em 2023. O parque de edifícios em Portugal exige urgentemente um programa nacional de renovação que esteja em concordância com as metas ambientais traçadas já para 2030. Estes ativos vão distanciar-se e destacar-se pela qualidade que oferecem e por responderem eficazmente às maiores preocupações de ESG e Sustentabilidade das empresas e também dos investidores e compradores com uma consciência ambiental cada vez mais preocupada com o futuro do planeta e por isso como todos nós e os nossos filhos e netos.

É importante realçar que Portugal pode estar à frente em muitas questões ambientais mas nesta particularmente está na cauda da Europa pelo que temos que reverter essa posição urgentemente.

Autor: Paulo Lopes