Rétrospective et avenir de l’immobilier au Portugal 2022 et 2023

En commençant par la hausse des coûts de construction couplée à une inflation jamais vue depuis plus de 30 ans et une hausse des taux d’intérêt qui met fin à la période de l’argent bon marché, le marché immobilier national devra se réinventer et se révolutionner.

Cette inflation et la hausse des taux d’intérêt qui n’est pas encore terminée, signifient que les promoteurs immobiliers nationaux doivent s’adresser à un nouveau public étranger avec une plus grande capacité d’achat et de liquidité, mais aussi avec plus de rigueur et d’exigence dans ce qui est la norme et ce que nous appelons le luxe afin d’assurer son la viabilité financière elle-même.

Donc, même si personne ne veut l’entendre, la crise commence à s’installer sur le marché immobilier national, mais peut-être pas dans le format attendu.

Mais indépendamment de cela, il est nécessaire de voir que l’augmentation des coûts de construction était déjà prévue avant la crise et qu’elle  ne montre aucun signe de trêve, ajoutant à cela l’escalade de l’inflation qui en elle-même diminue le revenu disponible des ménages et surtout la hausse des taux d’intérêt qui la rend crédit pour tous les plus chers.

En bref, la situation actuelle pour un résultat peu encourageant qui est l’offre immobilière qui comporte un risque élevé au moment de la promotion parce qu’il n’y a pas de marge de manœuvre résultant de l’augmentation des coûts d’une part et d’autre part, la recherche de la propriété avec moins de capacité financière pour acheter la même.

Toute cette idée n’est que renforcée par les communications de la Commission européenne qui avaient déjà avancé avec le taux d’inflation prévu pour le Portugal en 2023 à 5,8% et avec une baisse progressive en 2024. La BCE a également confirmé qu’elle maintiendrait la trajectoire des hausses de taux d’intérêt pour converger avec l’inflation, alors faites le bon calcul pour savoir où nous irons avec les taux d’intérêt d’ici la fin de 2023.

Maintenant, on pourrait dire que le secteur immobilier va se contracter et qu’il y aura une crise et une bulle immobilière en 2023. Mais cela ne se produira pas pour un certain nombre de raisons comme celles qui suivent.

Il existe un marché international avec une grande liquidité et un plus grand appétit pour investir et acheter au Portugal que le marché national. Ce marché est de plus en plus présent au Portugal et se présente comme une alternative cohérente pour les promoteurs immobiliers, nationaux et internationaux, qui opèrent sur notre marché.

Aujourd’hui, la plupart des nouvelles entreprises sont faites et conçues spécifiquement pour le public international. Et pour ces raisons, les changements d’intérêt des promoteurs et aussi la mauvaise politique fiscale et promue ces dernières années au Portugal, l’offre de nouveaux logements n’est plus dirigée vers la classe moyenne nationale et il y a des signes que cette pénurie va augmenter dans un proche avenir.

Cependant, il y a des problèmes qui causent toute cette situation et qui peuvent être atténués afin qu’il y ait une nouvelle vague d’investissements pour le marché intérieur. Il s’agit d’une part de la charge fiscale brutale sur l’investissement locatif et immobilier et d’autre part du retard extrême dans l’octroi de licences qui n’est résolu qu’avec un changement intense et clair dans le service public qui valorise le secteur privé pour la création de logements pour des tiers et facilite les projets qui bénéficient le plan d’urbanisme et le besoin d’approvisionnement dans les conglomérats urbains dans lesquels il y a plus d’emplois jeunes.

Le contexte actuel de notre marché du logement, l’inflation générale et la hausse des coûts de construction, associés au lourd fardeau fiscal sur la promotion et la durée des processus d’octroi de licences, ont un impact brutal sur le prix final des logements pour le consommateur et limitent la capacité du promoteur à offrir des biens certifiés. la majorité de la population à un prix abordable.

Les statistiques les plus récentes le montrent. Selon l’Institut national de la statistique (INE), en septembre, l’indice des coûts de construction de logements neufs a accumulé le septième mois consécutif de hausses à deux chiffres, en hausse de 13,4% par rapport au même mois de l’année dernière. menant la variation moyenne des 12 derniers mois de cet indice à 10,8%. Au cours du même mois, le taux d’intérêt moyen associé aux nouveaux contrats de prêt immobilier a atteint son plus haut niveau en sept ans, atteignant 2,23%. Il en va de même pour l’inflation, l’indice des prix à la consommation ayant enregistré une variation de 10,1 % en octobre par rapport à l’année dernière, soit la plus forte augmentation depuis 1992.

Le marché national est toujours dominé par l’achat des Portugais qui ont toujours la plus grande part dans les ventes de propriétés neuves, principalement en ce qui concerne l’achat en usine. En effet, les Portugais connaissent mieux le pays que les étrangers et restent donc les principaux acheteurs dans les projets urbains et périphériques et représentent même plus de 80% des transactions immobilières au Portugal.

Alors, quelle est mon opinion pour 2023 concernant le secteur immobilier au Portugal?

Pour être honnête, il serait nécessaire de recourir à une boule de cristal en tenant compte de la situation politique et gouvernementale actuelle au Portugal et de la politique fiscale respective qui a beaucoup d’influence dans notre branche. Avec le gouvernement actuel à la dérive, je n’ai pas été surpris du tout que de nouvelles mesures fiscales populistes aient été mises en œuvre visant toujours les capitaux et les investissements privés qui peuvent influencer le flux de capitaux et d’investissements au Portugal.

En éteignant la boule de cristal et l’influence politique dans cet aspect, je dirais que le Portugal et le secteur immobilier au Portugal sont au début d’une révolution positive, c’est-à-dire au point naissant de l’arc d’iris.

Ce sera une année de plus grande prudence et de réflexion stratégique fortement influencée par l’évolution du comportement de l’inflation et des taux d’intérêt.

Il y aura une plus grande diversification des investissements internationaux au Portugal visant à investir dans des segments alternatifs tels que le résidentiel, la vie des personnes âgées, les soins de santé et le logement étudiant, attirés par le manque d’offre qui existe sur le marché national., segments qui évoluent en faveur des tendances démographiques, bénéficiant également des changements dans les fondamentaux du marché générationnel de profil qui restent aller lire pendant longtemps.

Cela conduira à un tel changement dans la culture portugaise du logement propre et permanent (de Posse) à un nouveau modèle, celui de la location à long terme, tel qu’il existe dans la plupart des pays d’Europe. Dans ces pays, la part de la propriété propre ne dépasse pas 35 à 40 % de la population de ces pays. La location à long terme est un facteur important, car vous évaluez positivement pour l’économie de ces pays parce que les travailleurs ou les agents sont plus flexibles dans leur choix de suivre le travail qui leur profite le plus au lieu de rester au même endroit toute leur vie en payant une maison et en ne pouvant pas suivre la meilleure offre d’emploi pour avoir une maison à payer.

Avec cela, l’État portugais et son gouvernement seront obligés de créer de nouvelles règles fiscales pour soutenir cette initiative de création de propriétés locatives résidentielles et devront installer des installations juridiques et des avantages et une sécurité contractuelle pour les particuliers qui veulent investir dans ce domaine en créant des espaces de logement pour Tout le monde et en particulier pour nos jeunes qui, à l’heure actuelle, doivent vivre chez leurs parents jusqu’à l’âge de 36 ans, ce qui devrait être une honte nationale à tous les niveaux.

Je termine ici avec le dernier thème de l’ESG et de la décarbonisation des bâtiments qui sera un thème important en 2023. Le parc immobilier au Portugal nécessite d’urgence un programme national de rénovation conforme aux objectifs environnementaux fixés pour 2030. Ces actifs se démarqueront et se démarqueront par la qualité qu’ils offrent et pour répondre efficacement aux plus grandes préoccupations d’ESG et de Durabilité des entreprises mais aussi des investisseurs et des acheteurs ayant une conscience environnementale de plus en plus soucieuse de l’avenir de la planète et donc comme nous tous et nos enfants et petits-enfants.

Il est important de souligner que le Portugal est peut-être en avance sur de nombreuses questions environnementales, mais celle-ci est particulièrement à la queue de l’Europe, nous devons donc inverser cette position de toute urgence.

Auteur : Paulo Lopes