Retrospektive und Zukunft in Immobilien in Portugal 2022 und 2023

Beginnend mit steigenden Baukosten und gepaart mit einer seit mehr als 30 Jahren nicht mehr so gesehenen  Inflation und  gleichzeitiger Zinserhöhung, die die Zeit des billigen Geldes beendet hat, wird sich der portuguisische Immobilienmarkt neu erfinden und revolutionieren müssen. 

Diese steigende Inflation und der Anstieg der Zinsen, die noch nicht beendet sind, bedeuten, dass nationale Immobilienentwickler ein neues ausländisches Publikum mit größerer Kaufkraft und Liquidität ansprechen müssen, aber auch gleichzeitig mit größeren Qualitätsansprüchen und gezielter Nachfrage was den Standard angeht. Ebenso zu verstehen das der Standard den wir Luxus nennen eigentlich nicht dem entspricht. Um die eigene finanzielle Lebensfähigkeit unserer Projektentwickler und Bauherren zu gewährleisten, muss dieses Verständniss und die daraus resultierenden Kosequenzen von den Verantwortlichen sehr bald umgesetzt und verstanden werden.. 

Selbst wenn niemand es hören will, beginnt sich die Krise auf dem nationalen Immobilienmarkt zu zeigen, wenn auch vielleicht nicht in dem erwarteten Format wie von einigen heraufbeschwört. 

Aber unabhängig davon ist es notwendig zu sehen, dass der Anstieg der Baukosten bereits vor der Krise begonnen hat und dieser Trend bislang auch keine Anzeichen einer Beruhigung zeigt, was die Inflation nur befeuert die dann wiederum im umkehrschluss, das verfügbare Einkommen der Haushalte verringert und gepaart mit der Erhöhung der Zinssätze die Kredite für alle teurer macht. 

Zusammengefasst heisst das dass die aktuelle Situation für wenige ermutigend ist. Da haben wir zum einen die die einfach nicht mehr günstig bauen und in ein grosses Risiko gehen wegen der steigenen Beschaffungs und Arbeitskosten, um zu überleben und Ihre Unternhemen weiter zu führen.Und auf der anderen Seite die die eine Immobilie brauchen die aber aufgrund der geringen Einkommen sich die Kredite nicht mehr leisten können.   

Das ganze wird noch durch die Mitteilungen der Europäischen Kommission befeuert, die bereits mit einer vorsichtigen Inflationsprognose für Portugal im Jahr 2023 von 5,8% aufwahrt und mit einem allmählichen Rückgang im Jahr 2024 rechnet. Hinzu kommt das die EZB bestätigt, dass sie den Weg der Zinserhöhungen beibehalten wird, um sich der Inflation anzunähern, also braucht es nur ein wenig Mathematik, um zu wissen wo die Reise hingeht. 

Jetzt könnten hergehen und sagen, dass der Immobiliensektor in Portugal schrumpfen wird und  dass es 2023 eine Krise und eine Immobilienblase geben wird. Aber das wird aus einer Reihe von Gründen wie den folgenden nicht passieren. 

Es gibt derzeit einen internationalen Markt mit großer Liquidität und größerem Appetit als je zuvor in Portugal zu investieren und zu kaufen. Dieser Markt ist in Portugal zunehmend präsent und präsentiert sich als konsequente Alternative für nationale und internationale Immobilienentwickler, die in unserem Markt tätig sind. 

Heute werden die meisten neuen Bauprojekte und Immobilieninvestitionen in Portugal speziell für das internationale Publikum gemacht und entworfen. Und aus diesen Gründen sind die  Veränderungen im Interesse der Projektträger und auch die leider meist falsche Steuerpolitik in den letzten Jahren in Portugal gefordert.  

Eine Steuerpolitik die die Investition in den Sozialbau förden würde, oder aber nur einfach die der Rechtssicherheit im Mietverhältniss sichert, und Steuerbefreiung bei der Erstellung von Wohnraum für dritte wäre bereits der Schlüssel für alle Probleme im Wohnungsbau und Wohnraumbeschaffung in Portugal. Anders als die meisten denken steht in Portugal sehr viel Wohnraum zur Verfügung, jedoch will keiner diesen vermieten weil die Steuer auf Miete 28% beträgt, hinzu nochmal bei der Lohnsteur versteuert wird und letzlich wenig Rechtssicherheit besteht bei Ausfall der Mietzahlungen.   

Es ist notwendig das Veränderungen stattfinden um eine neue Investitionswelle für den Binnenmarkt auszulösen. Dies sind erstens die brutale Steuerbelastung für Miet- und Immobilieninvestitionen zu senken, sowie zweitens die extreme Verzögerung bei der Lizenzierung bzw Genehmigungsvefahren zu beschleunigen, die nur durch eine intensive und klare Veränderung der strukturen im öffentlichen Dienst gelöst wird. Hier sollte in der Politik im Vordergrund stehen das man den privaten Sektor bei der Neuschaffung von Wohnraum unterstützt mit allen kr¨ften und nicht transaliert auf Teufel komm raus, un damit die Entwicklungskosten hochtreibt die dann zufolge auch im Verkauf oder der Vermietung der Objekte sich niederschlagen. 

Der aktuelle Kontext unseres Wohnungsmarktes sowie die allgemeine Inflation und steigende Baukosten, gepaart mit der hohen Steuerbelastung für die Förderung und die Dauer der Genehmigungsverfahren, haben einen brutalen Einfluss auf den Endpreis von Wohnraum für den Verbraucher und schränken den Entwickler in seiner Fähigkeit ein, erschwingliche zertifizierte Immobilien für die Mehrheit der Bevölkerung anzubieten. Das zeigen die jüngsten Statistiken.  

Nach Angaben des Portuguisichen Nationalen Instituts für Statistik (INE) kumulierte der neue Wohnungsbaukostenindex im September den siebten Monat in Folge mit zweistelligen Zuwächsen und verzeichnete einen Anstieg von 13,4% gegenüber dem Vorjahresmonat, wodurch die durchschnittliche Veränderung der letzten 12 Monate dieses Index auf 10,8% stieg. Im selben Monat erreichte der durchschnittliche Zinssatz für neue Wohnungsbaudarlehensverträge ein Siebenjahreshoch und stieg auf 2,23%. Gleiches gilt für die Inflation: Der Verbraucherpreisindex verzeichnete im Oktober eine Veränderung von 10,1 % gegenüber dem Vorjahr, der größte Anstieg seit 1992. 

Der Portuguisische Immobilienmarkt wird immer noch vom Kauf durch Portugiesen dominiert, die immer noch den größten Anteil am Verkauf und der Transaktion neuer Immobilien haben, vor allem, wenn es um den Kauf von Immobilien in der Planung und in der Peripherie der grösseren Städte angeht. Dies liegt daran, dass die Portugiesen das Land besser kennen als Ausländiache Käufer und daher die Hauptkäufer bei städtischen und peripheren Projekten bleiben und sogar mehr als 80% der Immobilientransaktionen in Portugal ausmachen. 

Was ist meine Meinung für 2023 in Bezug auf den Immobiliensektor in Portugal? 

Um ehrlich zu sein, wäre es notwendig, unter Berücksichtigung der aktuellen politischen und staatlichen Situation in Portugal und der jeweiligen Steuerpolitik, die einen großen Einfluss auf unsere Branche hat, auf eine Kristallkugel zurückzugreifen  . Angesichts der derzeitigen Regierung war ich überhaupt nicht überrascht, dass neue populistische Steuermaßnahmen eingeführt wurden, die immer auf Kapital und private Investitionen abzielten, die den Kapital- und Investitionsfluss in Portugal beeinflussen können. 

Wenn ich die Kristallkugel und den politischen Einfluss in diesem Aspekt ausschalte, würde ich sagen, dass Portugal und der Immobiliensektor in Portugal am Anfang einer positiven Revolution stehen, dh am Entstehungspunkt eines Regenbogens. 

Es wird ein Jahr größerer Vorsicht und strategischen Denkens sein, das stark vom sich entwickelnden Verhalten von Inflation und Zinssätzen beeinflusst wird. 

Es wird eine größere Diversifizierung der internationalen Investitionen in Portugal geben, die darauf abzielen, in alternative Segmente wie Wohnen, Seniorenwohnen, Gesundheitsversorgung und Studentenwohnungen zu investieren, die durch das mangelnde Angebot auf dem nationalen Markt angezogen werden. Segmente die sich im Sinne der demografischen Entwicklung entwickeln und auch von Veränderungen im Profil der generationellen Marktfundamentaldaten profitieren, die für einen langen Zeitraum gültig bleiben werden. 

Dies wird zu einem solchen Wandel in Portugals Kultur des eigenen und dauerhaften Wohnraumes und des Wohnens (von Posse) zu einem neuen Modell,  dem der Langzeitmiete, führen, wie es in den meisten Ländern Europas existiert. In diesen Ländern beträgt der Anteil des eigenen Eigentums nicht mehr als 35 % bis 40 % der Bevölkerung dieser Länder. Langfristiges Leasing ist ein wichtiger Faktor, denn Sie werden positiv für die Wirtschaft dieser Länder bewertet, da Arbeitnehmer oder Agenten flexibler   in ihrer Wahl sind, dem Job zu folgen, der ihnen am meisten nützt, anstatt ein Leben lang am selben Ort zu bleiben, um für ein Haus zu bezahlen und nicht in der Lage zu sein, dem besten Jobangebot zu folgen, weil sie ein Haus haben, für das sie bezahlen müssen.  

Damit werden der portugiesische Staat und  seine Regierung gezwungen sein, neue Steuervorschriften zu schaffen, um diese Initiative zur Schaffung von Mietwohnungen  zu unterstützen, und müssen rechtliche Einrichtungen und Vorteile sowie vertragliche Sicherheit für Privatpersonen schaffen, die in diesem Bereich investieren wollen, indem sie Wohnraum für alle und insbesondere für unsere jungen Menschen schaffen, die,  Zum jetzigen Zeitpunkt müssen sie im Elternhaus leben, bis sie 36 Jahre alt sind, was auf allen Ebenen eine nationale Schande sein sollte. 

Ich schließe hier mit dem letzten Thema ESG und Dekarbonisierung in Gebäuden, das 2023 ein wichtiges Thema sein wird. Der Baupark in Portugal benötigt dringend ein nationales Sanierungsprogramm, das im Einklang mit den für 2030 festgelegten Umweltzielen steht. Diese Vermögenswerte werden sich distanzieren und sich durch die Qualität auszeichnen, die sie bieten, und um effektiv auf die größten Bedenken von Unternehmen in Bezug auf ESG und Nachhaltigkeit sowie von Investoren und Käufern mit einem Umweltbewusstsein zu reagieren, das sich zunehmend um die Zukunft des Planeten und damit um uns alle und unsere Kinder und Enkelkinder sorgt.  

Es ist wichtig zu betonen, dass  Portugal  in vielen Umweltfragen die Nase vorn hat, aber dieses Land liegt besonders am Ende Europas,  so dass wir diese Position dringend umkehren müssen. 

Autor: Paulo Lopes