O Maior Problema da Habitação em Portugal Chama-se Tempo

O Maior Problema da Habitação em Portugal Chama-se Tempo
Quando se fala da crise da habitação em Portugal, a discussão tende quase sempre a concentrar-se nos mesmos temas. Fala-se da falta de oferta, dos preços elevados, dos custos de construção, das taxas de juro ou da dificuldade dos jovens em comprar a primeira casa. Todos estes fatores são reais e contribuem para o problema. Mas existe um elemento fundamental que continua a ser sistematicamente subestimado e que, na minha opinião, está na origem de grande parte das dificuldades que hoje enfrentamos: o tempo.
Há uma realidade simples que qualquer promotor imobiliário, construtor, investidor ou profissional do setor conhece bem. Em imobiliário, tempo é dinheiro. Mais do que isso, tempo é custo acumulado. Cada mês que um projeto permanece parado à espera de uma aprovação representa juros que continuam a correr, custos administrativos que se acumulam, inflação dos materiais, revisões de projeto, atualizações de orçamentos e incerteza crescente para todos os envolvidos. No final, ninguém absorve esses custos de forma voluntária. Eles acabam inevitavelmente incorporados no preço final da habitação. É por isso que muitas vezes ouvimos falar da necessidade de construir mais casas sem abordar a questão mais importante: porque razão é tão difícil fazer chegar essas casas ao mercado em tempo útil? A verdade é que Portugal continua a operar com um sistema excessivamente lento para as necessidades atuais. Enquanto a procura evolui rapidamente, os mecanismos de resposta permanecem presos a processos desenhados para uma realidade completamente diferente. Em muitos casos, um projeto habitacional pode demorar vários anos desde a aquisição do terreno até à entrega das primeiras chaves. E uma parte significativa desse tempo não corresponde à construção propriamente dita. Corresponde à espera: espera por pareceres, espera por aprovações, espera por validações, espera por decisões. Num país que enfrenta uma reconhecida escassez habitacional, esta realidade deveria preocupar-nos tanto quanto a falta de oferta.
Porque existe uma diferença enorme entre ter capacidade para construir e conseguir efetivamente construir. Ao longo dos últimos anos, tenho acompanhado inúmeros projetos que estavam preparados para avançar, com financiamento assegurado, equipas mobilizadas e procura identificada. O que os atrasou não foi a falta de investidores nem a falta de compradores. Foi a incapacidade do sistema responder dentro de prazos razoáveis. Quando um licenciamento demora quatro, cinco ou seis anos, estamos perante um problema económico. Não é apenas uma questão administrativa. É um fator que afeta diretamente a competitividade do país, a capacidade de atrair investimento e o preço da habitação. Imagine-se um promotor que compra um terreno hoje. Durante vários anos terá capital imobilizado sem qualquer retorno. Continuará a pagar financiamento, impostos, estudos técnicos e custos operacionais. Quando finalmente recebe autorização para construir, os custos já não são os mesmos de quando iniciou o projeto. Os materiais aumentaram. A mão de obra aumentou. Os juros aumentaram. O risco aumentou. Naturalmente, tudo isso será refletido no valor final das casas. Por isso, quando discutimos acessibilidade habitacional, raramente falamos do verdadeiro imposto invisível que pesa sobre a habitação portuguesa: o custo da demora.
O mais curioso é que existem exemplos dentro do próprio país que demonstram que é possível fazer diferente. Há municípios que conseguem responder com maior rapidez. Existem autarquias que investiram na digitalização dos processos, reforçaram equipas
técnicas e simplificaram procedimentos. Os resultados são visíveis. Mais projetos avançam, mais investimento é atraído e a oferta cresce de forma mais consistente. Isto demonstra que o problema não é inevitável. Não é uma fatalidade. É uma questão de organização, capacidade técnica e vontade de execução. Muitas vezes ouvimos dizer que a legislação é o principal obstáculo. Em parte, isso é verdade. Mas a experiência mostra que o problema vai muito além das leis. Existem municípios sujeitos exatamente ao mesmo enquadramento legal que apresentam desempenhos completamente diferentes. O fator diferenciador raramente está apenas nas regras. Está na forma como essas regras são aplicadas.
Portugal precisa urgentemente de uma cultura de execução mais eficiente. Precisa de processos mais previsíveis. Precisa de decisões mais rápidas. Precisa de eliminar redundâncias que não acrescentam valor. Precisa de reduzir a sobreposição de entidades envolvidas. Precisa de assumir que rapidez não significa falta de rigor. Durante demasiado tempo criou-se a ideia de que acelerar licenciamentos significava comprometer qualidade, sustentabilidade ou planeamento urbano. Não é verdade. Os países que conseguem desenvolver cidades equilibradas e sustentáveis são muitas vezes aqueles que também conseguem aprovar projetos com maior eficiência. A velocidade e a qualidade não são incompatíveis. Pelo contrário. Quando existe clareza nos procedimentos, os projetos tornam-se melhores porque os promotores conseguem planear com maior confiança e investir com menor risco.
Mas existe outro tema igualmente relevante que raramente surge na discussão pública: o financiamento. Sem financiamento não existe construção. Sem construção não existe oferta. E sem oferta não existe qualquer possibilidade de equilibrar o mercado. Muitos dos desafios atuais começam muito antes da fase de construção. Começam na aquisição do solo. Começam na capacidade de financiar projetos durante longos períodos de espera. Começam na dificuldade crescente de manter capital imobilizado durante anos sem qualquer garantia sobre quando será possível iniciar a obra. Os bancos olham para este risco. Os investidores olham para este risco. Os fundos internacionais olham para este risco. E naturalmente ajustam as suas decisões em função dele. Quanto maior for a incerteza, maior será o custo do capital. Quanto maior for o custo do capital, mais cara será a habitação. É uma equação simples.
Por isso, quando falamos de habitação, temos de abandonar a ideia de que existe uma única solução. A habitação é uma cadeia completa. Tudo está ligado: o solo, o planeamento, o licenciamento, o financiamento, a construção, a comercialização, o arrendamento e a operação. Quando um destes elementos falha, todo o sistema perde eficiência. E atualmente o elo mais frágil continua a ser a velocidade de execução.
Ao mesmo tempo, não podemos ignorar a transformação que está a acontecer noutras partes da Europa. A industrialização da construção, a utilização de métodos modulares, a digitalização dos processos urbanísticos e a integração de inteligência artificial na análise de projetos estão a reduzir drasticamente tempos de desenvolvimento em vários mercados. Portugal tem conhecimento técnico para acompanhar esta evolução. Tem universidades. Tem engenheiros. Tem arquitetos. Tem empresas capazes de inovar. O que continua a faltar é criar um ambiente que permita transformar essa capacidade em resultados concretos. No fundo, a crise da habitação não é apenas uma crise de oferta. É uma crise de produtividade. Produzimos menos do que poderíamos produzir. Produzimos mais lentamente do que deveríamos produzir. Produzimos com mais custos do que seria
necessário suportar. E tudo isso acaba por recair sobre quem procura uma casa para viver.
Talvez por isso a pergunta mais importante que devemos fazer não seja quantas casas precisamos de construir. A pergunta certa é quanto tempo estamos dispostos a continuar a perder. Porque cada mês perdido representa milhares de casas que não chegam ao mercado. Representa famílias que continuam sem resposta. Representa jovens que adiam projetos de vida. Representa empresas que têm dificuldade em atrair talento. Representa crescimento económico que fica por concretizar.
Portugal não precisa apenas de mais políticas para a habitação. Não precisa apenas de mais incentivos. Não precisa apenas de mais programas. Precisa de velocidade. Precisa de execução. Precisa de compreender que o tempo se tornou um dos recursos mais valiosos da economia moderna e que, no setor da habitação, cada minuto perdido custa muito mais do que parece. Talvez o maior desafio da próxima década não seja construir mais. Talvez seja simplesmente aprender a fazer acontecer mais depressa. Porque o futuro da habitação portuguesa dependerá menos das intenções anunciadas e muito mais da capacidade de transformar projetos em realidade. E isso começa sempre pelo tempo.