Le plus grand problème de logement du Portugal s’appelle le temps

Le plus grand problème de logement au Portugal s’appelle tempo
Lorsqu’on parle de la crise du logement au Portugal, la discussion porte presque toujours sur les mêmes sujets. On parle du manque d’approvisionnement, des prix élevés, des coûts de construction, des taux d’intérêt ou de la difficulté des jeunes à acheter leur première maison. Tous ces facteurs sont réels et contribuent au problème. Mais il y a un élément fondamental qui continue d’être systématiquement sous-estimé et qui, à mon avis, est à la racine de la plupart des difficultés auxquelles nous sommes confrontés aujourd’hui : le temps.
Il existe une réalité simple que tout promoteur immobilier, constructeur, investisseur ou professionnel du secteur connaît bien. Dans l’immobilier, le temps est de l’argent. Plus encore, le temps est un coût accumulé. Chaque mois où un projet reste inactif en attendant une approbation représente un intérêt qui continue de s’accumuler, des coûts administratifs qui s’accumulent, une inflation des matériaux, des revues de conception, des mises à jour budgétaires et une incertitude croissante pour tous les acteurs concernés. Au final, personne n’absorbe ces coûts volontairement. Ils finissent inévitablement par être intégrés au prix final de la maison. C’est pourquoi on entend souvent parler de la nécessité de construire plus de maisons sans répondre à la question la plus importante : pourquoi est-il si difficile de mettre ces maisons sur le marché en temps opportun ? La vérité est que le Portugal continue d’opérer avec un système excessivement lent pour les besoins actuels. Alors que la demande évolue rapidement, les mécanismes de réponse restent bloqués dans des processus conçus pour une réalité complètement différente. Dans de nombreux cas, un projet résidentiel peut prendre plusieurs années entre l’acquisition du terrain et la livraison des premières clés. Et une partie importante de ce temps ne correspond pas à la construction elle-même. Cela correspond à l’attente : attendre des avis, attendre des approbations, attendre des validations, attendre des décisions. Dans un pays confronté à une pénurie de logements reconnue, cette réalité devrait nous inquiéter autant que le manque d’offre.
Parce qu’il y a une énorme différence entre avoir la capacité de construire et être capable de construire efficacement. Au cours des dernières années, j’ai suivi de nombreux projets prêts à aller de l’avant, avec des financements obtenus, des équipes mobilisées et une demande identifiée. Ce qui les a ralentis, ce n’était pas le manque d’investisseurs ou d’acheteurs. C’était l’incapacité du système à répondre dans des délais raisonnables. Quand une licence prend quatre, cinq ou six ans, nous faisons face à un problème économique. Ce n’est pas seulement une question administrative. C’est un facteur qui affecte directement la compétitivité du pays, la capacité à attirer des investissements et le prix du logement. Imaginez un promoteur qui achète un terrain aujourd’hui. Pendant plusieurs années, il aura le capital immobilisé sans aucun retour. Elle continuera à payer le financement, les impôts, les études techniques et les coûts d’exploitation. Lorsque vous obtenez enfin l’autorisation de construire, les coûts ne sont plus les mêmes qu’au début du projet. Les matériaux ont augmenté. La main-d’œuvre a augmenté. Les taux d’intérêt ont augmenté. Le risque a augmenté. Naturellement, tout cela se reflétera dans la valeur finale des maisons. Ainsi, lorsque nous parlons d’accessibilité au logement, nous évoquons rarement la véritable taxe invisible qui pèse sur le logement portugais : le coût du retard.
Le plus curieux est qu’il existe des exemples au sein même du pays qui démontrent qu’il est possible de faire les choses différemment. Il existe des municipalités qui peuvent répondre plus rapidement. Il y a des municipalités qui ont investi dans la numérisation des processus, renforcé les équipes
techniques et procédures simplifiées. Les résultats sont visibles. Plus de projets avancent, plus d’investissements sont attirés et l’offre croît de manière plus régulière. Cela montre que le problème n’est pas inévitable. Ce n’est pas une fatalité. C’est une question d’organisation, de capacité technique et de volonté d’exécution. On entend souvent dire que la législation est le principal obstacle. En partie, c’est vrai. Mais l’expérience montre que le problème va bien au-delà des lois. Il existe des municipalités soumises exactement au même cadre juridique qui ont des performances complètement différentes. Le facteur différenciateur se trouve rarement uniquement dans les règles. C’est dans la façon dont ces règles sont appliquées.
Le Portugal a un besoin urgemment d’une culture d’exécution plus efficace. Il faut des processus plus prévisibles. Il faut des décisions plus rapides. Il faut éliminer les redondances qui n’apportent pas de valeur. Il faut réduire le chevauchement des entités impliquées. Il doit supposer que la vitesse ne signifie pas un manque de rigueur. Pendant trop longtemps, l’idée a été créée que l’accélération des licences signifiait compromettre la qualité, la durabilité ou l’urbanisme. Ce n’est pas vrai. Les pays qui parviennent à développer des villes équilibrées et durables sont souvent ceux qui parviennent aussi à approuver les projets de manière plus efficace. Rapidité et qualité ne sont pas incompatibles. Au contraire. Lorsque les procédures sont claires, les projets s’améliorent car les promoteurs peuvent planifier avec plus de confiance et investir avec moins de risques.
Mais il y a un autre sujet tout aussi pertinent qui est rarement abordé dans les débats publics : le financement. Sans financement, il n’y a pas de construction. Sans construction, il n’y a pas d’approvisionnement. Et sans offre, il n’y a aucune possibilité d’équilibrer le marché. Beaucoup des défis actuels commencent bien avant la phase de construction. Ils commencent par l’acquisition du sol. Ils commencent par la capacité de financer des projets pendant de longues périodes d’attente. Ils commencent par la difficulté croissante de maintenir le capital immobilisé pendant des années sans aucune garantie sur le moment où il sera possible de commencer les travaux. Les banques prennent en compte ce risque. Les investisseurs prennent ce risque. Les fonds internationaux prennent en compte ce risque. Et ils ajustent naturellement leurs décisions en conséquence. Plus l’incertitude est grande, plus le coût du capital est élevé. Plus le coût du capital est élevé, plus le logement sera cher. C’est une équation simple.
Par conséquent, lorsque nous parlons de logement, nous devons abandonner l’idée qu’il n’y a qu’une seule solution. Le logement est une chaîne complète. Tout est connecté : le sol, la planification, la licence, le financement, la construction, la commercialisation, le bail et l’exploitation. Lorsqu’un de ces éléments tombe en panne, l’ensemble du système perd en efficacité. Et actuellement, le maillon faible reste la vitesse d’exécution.
En même temps, nous ne pouvons ignorer la transformation qui se produit dans d’autres régions d’Europe. L’industrialisation de la construction, l’utilisation de méthodes modulaires, la numérisation des processus urbains et l’intégration de l’intelligence artificielle dans l’analyse de projets réduisent drastiquement les temps de développement sur plusieurs marchés. Le Portugal possède les connaissances techniques nécessaires pour suivre cette évolution. Il y a des universités. Il y a des ingénieurs. Il y a des architectes. Il existe des entreprises capables d’innover. Ce qui manque encore, c’est de créer un environnement qui permette de transformer cette capacité en résultats concrets. En gros, la crise du logement n’est pas qu’une crise d’offre. C’est une crise de productivité. Nous produisons moins que ce que nous pourrions produire. Nous produisons plus lentement que nous ne devrions. Nous produisons à des coûts plus élevés que ce que cela aurait
nécessaire à endurer. Et tout cela finit par retomber sur ceux qui cherchent une maison où vivre.
Peut-être est-ce pour cela que la question la plus importante à nous poser n’est pas combien de maisons nous devons construire. La bonne question est de savoir combien de temps nous sommes prêts à continuer à perdre. Car chaque mois perdu représente des milliers de maisons qui n’atteignent pas le marché du public. Il représente des familles qui restent sans réponse. Il représente les jeunes qui repoussent des projets de vie. Il représente des entreprises qui ont du mal à attirer des talents. Il représente une croissance économique qui reste à atteindre.
Le Portugal n’a pas seulement besoin de plus de politiques en matière de logement. Il ne faut pas seulement plus d’incitations. Il ne faut pas seulement plus de programmes. Il faut de la vitesse. Il faut l’exécuter. Il faut comprendre que le temps est devenu l’une des ressources les plus précieuses de l’économie moderne et que, dans le secteur immobilier, chaque minute perdue coûte bien plus cher qu’il n’y paraît. Peut-être que le plus grand défi de la prochaine décennie n’est pas de construire davantage. Peut-être que c’est simplement apprendre à faire en sorte que ça arrive plus vite. Car l’avenir du logement portugais dépendra moins des intentions annoncées et beaucoup plus de la capacité à concrétiser les projets. Et ça commence toujours avec le temps.