O imobiliário português já não precisa de mais leis. Precisa de mais capacidade para executar.

O imobiliário português já não precisa de mais leis. Precisa de mais capacidade para executar. 
Nos últimos anos, o debate sobre a habitação em Portugal tem sido dominado por uma sucessão quase interminável de propostas legislativas. Muda-se o regime do arrendamento, alteram-se impostos, criam-se incentivos fiscais, anunciam-se programas de apoio, simplificam-se procedimentos, apresentam-se novos pacotes de medidas. A cada novo Governo renova-se a esperança de que, desta vez, a solução esteja finalmente encontrada. 
Mas basta olhar para a realidade para perceber que o problema continua praticamente o mesmo. 
Continuam a faltar casas. 
Foi precisamente por isso que me chamou a atenção uma frase recentemente proferida por dois advogados especializados em imobiliário: "Não é por mudarmos duas ou três leis que as casas vão nascer como cogumelos." 
É uma afirmação simples, mas profundamente verdadeira. 
Tenho acompanhado o mercado imobiliário há mais de três décadas e aprendi uma lição que, por vezes, parece esquecida no debate público: uma boa lei nunca construiu uma única casa. 
Quem constrói casas são pessoas. São promotores. São investidores. São arquitetos, engenheiros, bancos, empreiteiros, trabalhadores da construção, municípios e dezenas de entidades que, todos os dias, participam num processo extremamente complexo. A legislação pode facilitar esse caminho ou dificultá-lo. Mas nunca substitui a capacidade de execução. 
Talvez tenha chegado o momento de mudarmos a forma como discutimos a habitação. 
Durante demasiado tempo tratámos este problema como uma questão essencialmente política. Hoje acredito que é, sobretudo, uma questão operacional. 
Uma casa não nasce quando um ministro anuncia um pacote de medidas. Nasce muito antes, quando existe um terreno compatível com o planeamento urbano, quando um projeto é desenvolvido, quando é apreciado pelas várias entidades competentes, quando existe financiamento, quando há capacidade de construção e quando todo esse processo decorre dentro de prazos previsíveis. 
É precisamente aqui que Portugal continua a falhar. 
Discutimos frequentemente os incentivos fiscais, mas muito menos o tempo que demora um licenciamento. 
Falamos das taxas de IVA, mas esquecemo-nos da falta de recursos técnicos em muitas autarquias. 
Debatemos o impacto dos fundos internacionais, mas raramente analisamos a dificuldade que um projeto enfrenta para obter todos os pareceres necessários. 
Criticamos investidores ou promotores, quando muitas vezes o verdadeiro obstáculo está na incapacidade do sistema para decidir em tempo útil. 
Nos últimos meses escrevi várias vezes sobre a necessidade de aumentar a oferta de habitação. Continuo convencido de que esse é o maior desafio do mercado português. Mas também acredito que devemos fazer alguma autocrítica enquanto setor. 
Durante demasiado tempo alimentámos a ideia de que bastaria uma alteração legislativa para desbloquear o mercado. 
Mudava-se uma lei. 
Esperava-se uma mudança imediata. 
Depois mudava-se outra. 
E mais outra. 
Entretanto, as casas continuavam exatamente onde estavam. 
Por construir. 
Também os sucessivos governos, independentemente da sua cor política, caíram frequentemente na tentação de anunciar novas medidas em vez de resolver os bloqueios existentes. Criaram-se programas, estratégias e grupos de trabalho. Produziram-se diagnósticos, relatórios e planos. Muitos deles tecnicamente bem elaborados. 
Mas entre a estratégia e a obra existe um espaço onde Portugal continua a perder demasiado tempo. 
Esse espaço chama-se execução. 
Não significa que não sejam necessárias alterações legislativas. Algumas são importantes e até urgentes. A simplificação dos licenciamentos, maior previsibilidade fiscal e regras mais estáveis são condições essenciais para atrair investimento e reduzir risco. 
Mas nenhuma dessas medidas produzirá resultados se a máquina administrativa continuar a funcionar ao ritmo de uma economia que já não existe. 
Vivemos num mercado profundamente diferente daquele que conhecíamos há vinte anos. O imobiliário tornou-se mais profissional, mais internacional e muito mais exigente. Os investidores procuram previsibilidade. Os bancos analisam risco com maior rigor. Os custos de construção aumentaram significativamente. Os prazos de execução são determinantes para a viabilidade financeira de qualquer projeto. 
Hoje, o tempo passou a ser um dos ativos mais valiosos do setor. 
Cada mês perdido representa custos financeiros, inflação na construção, incerteza e, muitas vezes, projetos que deixam simplesmente de ser viáveis. 
Talvez por isso devêssemos começar a medir o sucesso das políticas públicas de forma diferente. 
Em vez de perguntar quantas leis foram aprovadas, talvez devêssemos perguntar quantas casas chegaram efetivamente ao mercado.