L’immobilier portugais n’a plus besoin de lois. Il a besoin de plus de capacité d’exécution.

L’immobilier portugais n’a plus besoin de lois. Il a besoin de plus de capacité à exécuter.
Ces dernières années, le débat sur le logement au Portugal a été dominé par une succession quasi interminable de propositions législatives. Le régime locatif est modifié, les impôts modifiés, des incitations fiscales créées, des programmes de soutien annoncés, des procédures simplifiées, de nouveaux paquets de mesures sont présentés. À chaque nouveau gouvernement, l’espoir est renouvelé que, cette fois, la solution soit enfin trouvée.
Mais il suffit de regarder la réalité pour réaliser que le problème reste pratiquement le même.
Il y a toujours un manque de maisons.
C’est précisément pour cela que j’ai été frappé par une phrase récemment prononcée par deux avocats spécialisés dans l’immobilier : « Ce n’est pas parce que nous changeons deux ou trois lois que les maisons pousseront comme des champignons. »
C’est une affirmation simple, mais profondément vraie.
Je suis le marché immobilier depuis plus de trente ans et j’ai appris une leçon qui semble parfois oubliée dans le débat public : une bonne loi n’a jamais construit une seule maison.
Ceux qui construisent des maisons sont des personnes. Ce sont des promoteurs. Ce sont des investisseurs. Ce sont des architectes, ingénieurs, banques, entrepreneurs, ouvriers du bâtiment, municipalités et des dizaines d’entités qui, chaque jour, participent à un processus extrêmement complexe. La législation peut faciliter ce chemin ou l’entraver. Mais elle ne remplace jamais la capacité d’exécution.
Peut-être est-il temps de changer notre manière de parler du logement.
Pendant trop longtemps, nous avons traité ce problème comme essentiellement politique. Aujourd’hui, je crois qu’il s’agit principalement d’une question opérationnelle.
Une maison ne naît pas lorsqu’un ministre annonce un paquet de mesures. Elle naît bien plus tôt, lorsqu’il y a un terrain compatible avec l’urbanisme, lorsqu’un projet est développé, qu’il est apprécié par les différentes entités compétentes, qu’il y a des financements, qu’il y a de la capacité de construction et que tout ce processus se déroule dans des délais prévisibles.
C’est précisément là que le Portugal continue d’échouer.
Nous parlons souvent des incitations fiscales, mais beaucoup moins du temps nécessaire pour obtenir la licence.
Nous parlons des taux de TVA, mais nous oublions le manque de ressources techniques dans de nombreuses municipalités.
Nous débattons de l’impact des fonds internationaux, mais analysons rarement la difficulté qu’un projet rencontre pour obtenir tous les avis nécessaires.
Nous critiquons les investisseurs ou les promoteurs, alors que souvent le véritable obstacle est l’incapacité du système à décider en temps opportun.
Ces derniers mois, j’ai écrit à plusieurs reprises sur la nécessité d’augmenter l’offre de logements. Je reste convaincu que c’est le plus grand défi du marché portugais. Mais je crois aussi que nous devons faire une autocritique en tant que secteur.
Trop longtemps, nous avons envisagé l’idée qu’un changement législatif suffirait à débloquer le marché.
Une loi a été modifiée.
Un changement immédiat était attendu.
Puis un autre serait changé.
Et un autre.
Cependant, les maisons restèrent exactement là où elles étaient.
À construire.
Les gouvernements successifs, quelle que soit leur couleur politique, ont aussi souvent succombé à la tentation d’annoncer de nouvelles mesures plutôt que de résoudre les blocages existants. Des programmes, des stratégies et des groupes de travail ont été créés. Des diagnostics, rapports et plans ont été produits. Beaucoup d’entre eux techniquement bien préparés.
Mais entre stratégie et travail, il existe un espace où le Portugal continue de perdre trop de temps.
Cet espace s’appelle l’exécution.
Cela ne signifie pas que des changements législatifs ne sont pas nécessaires. Certains sont importants et même urgents. La simplification des licences, une plus grande prévisibilité fiscale et des règles plus stables sont des conditions essentielles pour attirer des investissements et réduire les risques.
Mais aucune de ces mesures ne donnera de résultats si la machine administrative continue de fonctionner au rythme d’une économie qui n’existe plus.
Nous vivons dans un marché profondément différent de celui que nous connaissions il y a vingt ans. L’immobilier est devenu plus professionnel, plus international et bien plus exigeant. Les investisseurs recherchent la prévisibilité du monde. Les banques analysent le risque de façon plus rigoureuse. Les coûts de construction ont considérablement augmenté. Les délais d’exécution sont décisifs pour la viabilité financière de tout projet.
Aujourd’hui, le temps est devenu l’un des atouts les plus précieux du secteur.
Chaque mois perdu représente des coûts financiers, de l’inflation de la construction, de l’incertitude et, souvent, des projets qui ne sont tout simplement plus viables.
C’est peut-être pour cela que nous devrions commencer à mesurer le succès des politiques publiques différemment.
Au lieu de demander combien de lois ont été adoptées, devrions-nous peut-être se demander combien de maisons ont réellement été mises sur le marché.