Quando a segurança volta a valer mais do que a fiscalidade
Durante anos, o Dubai foi vendido ao mundo como uma fórmula quase perfeita. Sol, segurança, fiscalidade leve, crescimento rápido, luxo, mobilidade internacional e um mercado imobiliário que parecia subir sem interrupção. Para muitos investidores, family offices e expatriados, essa combinação era difícil de igualar. Mas há momentos em que uma realidade cuidadosamente construída é testada por fatores que não controla. E é precisamente isso que está hoje a acontecer no Médio Oriente. O problema não está apenas na guerra em si, nem apenas nos mísseis, nos drones ou na volatilidade momentânea. O verdadeiro problema está no abalo de confiança. Quando um mercado se apoia tanto na perceção de estabilidade, basta que essa perceção seja quebrada para tudo começar a mudar de tom.
É por isso que, ao contrário do que uma parte da indústria imobiliária ainda tenta comunicar, não se pode negar que o Médio Oriente, e em particular o Dubai, tem agora um caminho muito mais difícil pela frente. Não porque deixe de ter ativos importantes, nem porque desapareça a sua capacidade de atrair capital, mas porque o seu principal argumento foi atingido no centro. O Dubai não cresceu apenas por ter bons edifícios, hotéis de luxo ou incentivos fiscais. Cresceu porque conseguiu convencer o capital internacional de que ali havia previsibilidade. E quando a previsibilidade desaparece, mesmo que parcialmente, o preço do risco muda imediatamente. É isso que hoje se começa a refletir no imobiliário, no turismo, no sentimento dos investidores e até no comportamento de quem lá vive.
As notícias começam a mostrar esse desconforto. Promotoras a oferecer carros de luxo para fechar vendas, descontos mais visíveis em certas propriedades, quebras no volume de transações, sinais de abrandamento no mercado secundário e um discurso cada vez mais cuidadoso por parte dos grandes operadores. Isto não quer dizer que o mercado tenha parado. Não parou. Continuam a existir compradores oportunistas, grandes fortunas dispostas a aproveitar correções e investidores que acreditam na recuperação. Mas uma coisa é certa: o ambiente mudou. E quando muda o ambiente, muda também o tipo de comprador. Passa-se de um mercado dominado pela euforia para um mercado dominado pela seleção. E isso, no imobiliário, faz toda a diferença.
Há ainda um ponto humano e económico que me parece impossível ignorar. Muitos países da região do Golfo não têm qualquer interesse neste conflito e, no entanto, são obrigados a pagar a fatura dos outros. Tenho amigos em vários desses países e sei bem que o que hoje se vive é uma mistura de resiliência com desconforto. A vida continua, os negócios continuam, os produtos continuam a circular, os voos continuam a operar, mas a confiança deixou de ser automática. E quando falamos de economias assentes na mobilidade de expatriados, no turismo, no capital internacional e na atração de riqueza, esse detalhe é tudo menos pequeno. Um mercado como o Dubai depende profundamente da confiança de quem chega de fora. Não basta ter edifícios impressionantes. É preciso que as pessoas sintam que querem ficar, que podem planear a longo prazo e que o risco geopolítico não entrou definitivamente no cálculo.
É precisamente aqui que o Sul da Europa volta a ganhar força. E Portugal, em particular, começa a parecer ainda mais relevante neste novo contexto. Não porque ofereça a mesma fiscalidade do Dubai, nem porque prometa o mesmo ritmo de crescimento espetacular, mas porque oferece algo que hoje tem um valor muito superior ao que tinha há poucos anos: estabilidade. Segurança, enquadramento europeu, previsibilidade regulatória, qualidade de vida, proximidade a mercados, clima, infraestruturas, sistema de saúde, educação e uma noção de permanência que pesa cada vez mais nas decisões de investimento e de residência.
Durante muito tempo, muita gente escolheu onde viver ou investir com base quase exclusiva na eficiência fiscal. Hoje, essa lógica já não chega. O que conta agora é o equilíbrio entre património, mobilidade, segurança pessoal, capacidade de preservar capital e qualidade de vida. E é aqui que Portugal tem uma vantagem silenciosa, mas muito real. Num mundo onde a incerteza geopolítica volta a entrar nas decisões patrimoniais, o país deixa de ser apenas um destino agradável e passa a ser uma solução estratégica. Não para todos, nem da mesma forma, mas claramente para uma parte crescente de investidores, empresários e famílias que procuram uma alternativa dentro da Europa.
Do ponto de vista imobiliário, este ponto é particularmente relevante. O imobiliário de hoje não se vende apenas por localização, design ou retorno estimado. Vende-se por contexto. E o contexto conta mais do que muitas vezes o setor quer admitir. Um comprador internacional de gama alta não compra apenas metros quadrados. Compra jurisdição, segurança, clima político, reputação do país, facilidade de circulação, estabilidade bancária e confiança no futuro. Durante anos, o Dubai foi exemplar a vender tudo isso num só pacote. Hoje, esse pacote já não parece tão blindado. Já o Sul da Europa, e Portugal em particular, surge como uma geografia onde a valorização do imobiliário pode ser menos explosiva, mas tende a estar muito mais alinhada com fundamentos de permanência.
Há também uma diferença importante entre mercados muito dependentes de perceção e mercados mais assentes em procura estrutural. O Dubai cresceu de forma extraordinária, mas também muito apoiado na capacidade de atrair continuamente novos residentes, novos milionários, novos family offices e nova procura internacional. Quando esse fluxo abranda, o mercado ressente-se rapidamente. Portugal, com todos os seus desafios, assenta muito mais numa procura diversificada, entre residentes, estrangeiros, turismo, segunda habitação, reforma internacional, tecnologia e investimento produtivo. Isso não o torna imune, mas torna-o mais equilibrado.
É por isso que acredito que estamos a entrar numa fase em que o Sul da Europa será cada vez mais visto como refúgio racional para capital exigente. Espanha, Itália, Grécia e, com especial clareza, Portugal, têm aqui uma oportunidade. Não a oportunidade de substituir o Dubai em tudo, porque isso não existe, mas a oportunidade de captar uma parte do capital, das famílias e dos projetos que agora voltam a valorizar o que parecia menos excitante, mas sempre foi mais sólido. A estabilidade voltou a ter preço. E talvez esse seja o maior ensinamento deste momento.
No final, o mais interessante é perceber que esta mudança não nasce apenas de dados de mercado, mas de uma transformação psicológica no investidor internacional. A pergunta já não é apenas onde posso ganhar mais ou pagar menos. A pergunta passou a ser onde posso estar melhor protegido, onde posso viver melhor e onde o meu património faz sentido no longo prazo. E nessa nova equação, Portugal entra cada vez mais no radar. Não por acaso, mas porque oferece exatamente aquilo que os tempos de hoje tornaram mais valioso.