O Setor Residencial Vai Comandar o Investimento Imobiliário Global

De acordo com vários estudos publicados nas últimas semanas a nível mundial, existe uma opinião comum de que até 2030, um terço de todo o investimento direto global em imobiliário ocorrerá no setor residencial, subindo assim de 25% de procura e realização em 2020 e 14% em 2010. O crescimento no sector residencial baseia-se nos fluxos de capitais apoiados pela situação favorável dos mercados pela situação atual demográfica, económica e da política de baixos juros, por vezes negativos, como por exemplo na Alemanha. Isto tudo são fatores que impulsionaram a expansão nos mercados estabelecidos e que também vão acelerar o crescimento nos mercados emergentes ou secundários como o caso de Portugal. 

O investimento no sector residencial irá rivalizar com volumes implantados nas classes tradicionais de ativos imobiliários comerciais, incluindo escritórios, durante a próxima década, à medida que as alocações de capital mudam e as carteiras se diversificam ainda mais. 

Este aumento dos fluxos de capital está sobretudo concentrado nos segmentos multifamiliares convencionais ou de construção para arrendamento, uma vez que os investidores reconhecem cada vez mais o perfil de retorno favorável, as oportunidades de crescimento e os fundamentos de locação oferecidos por estes ativos residenciais específicos. Só em 2020, “ano de Pandemia”, foram investidos a nível mundial cerca de 200 mil milhões de dólares no sector residencial por investidores internacionais, e prevê-se que o apetite dos investidores vá aumentar de forma significativa. 

São reconhecidas pelos Investidores a estabilidade do cash-flow e a resiliência operacional do setor residencial, nomeadamente através de ciclos e períodos de incerteza económica, os investidores e os promotores vieram para ficar neste segmento e expandir a sua atividade ainda mais para além dos mercados institucionais estabelecidos. 

Os Investidores estão a observar a consistência do retorno do seu investimento no sector residencial, e este desempenho poderá vir a desafiar a posição do sector de escritórios em termos de investimento. No ciclo económico anterior, o crescimento anual dos volumes de investimento atingiu os 17%, significativamente mais elevado do que o escritório e o retalho. 

É da maior importância para todos atores neste segmento ter as seguintes considerações em mente: 

Existe falta de habitação em todos os países, a oferta não cobre a procura e assim é um desafio monumental para muitos mercados. Pelo outro lado é uma regra simples do mercado: onde existe procura e falta de oferta, o produto vai ter sempres saída e os preços não descem, mas sim sobem. 

Novos desafios como a migração e a mudança de formas de viver o movimento populacional são uma consideração fundamental na procura de habitação. Cansados pela pandemia, muitos moradores mudaram-se de pequenas unidades no núcleo urbano para acomodações espaçosas nos subúrbios. No entanto, a tendência a longo prazo continua a favorecer os conglomerados urbanos dentro das cidades. 

Antigamente eram maioritariamente as gerações mais novas que procuravam casa para arrendamento. Hoje já não é assim por falta de poder de compra e outros fatores e o arrendamento é cada vez mais uma opção para muitos. Uma população milenar envelhecida será complementada pela geração z comparativamente grande, sublinhando oportunidades de crescimento sustentadas a médio e longo prazo. 

O acesso a habitação está cada vez mais difícil por não ser acompanhado pela evolução dos vencimentos e da produtividade, da subida dos custos da matéria-prima e da mão de obra qualificada. Assim se torna cada vez mais incomportável para uma maioria da população em todo o mundo, a aquisição da sua própria habitação e por isso o recurso ao arrendamento. 

Leis, impostos e regulamentos nacionais têm um impacto brutal no mercado imobiliário e em especial no segmento residencial. Se não haver lucro não se compra nem se arrenda, se não houver segurança na cobrança do arrendamento não haverá investimento nem compra do imóvel, se não houver segurança jurídica para os senhorios, os mesmos pretendem antes vender do que arrendar. 

Portanto, criar habitação é um tema que deve ser tratado com a maior sensibilidade política e disso existem muito bons exemplos a nível mundial e na Europa. Veja-se, por exemplo, o caso da Alemanha onde o particular que cria espaço de habitação para terceiro não paga imposto sobre o arrendamento e assim consegue manter preços de arrendamento que têm correspondência no mercado residencial.