O mercado imobiliário português está a entrar numa nova fase

O mercado imobiliário português está a entrar numa nova fase 

Durante muitos anos, a leitura do mercado imobiliário português foi relativamente simples. Lisboa, Porto e Algarve concentravam grande parte da procura, o turismo impulsionava o investimento e a habitação dominava a atenção pública. Essa realidade não desapareceu, mas está a tornar-se insuficiente para explicar o próximo ciclo. As tendências identificadas pela Savills mostram um mercado cada vez mais diversificado, no qual a logística, os centros de dados, os ativos operacionais e as novas geografias económicas ganham importância. 
A primeira grande tendência é a deslocação do investimento para setores ligados à economia real. A reorganização das cadeias de abastecimento, o crescimento do comércio eletrónico e a aproximação da produção aos mercados consumidores estão a aumentar a procura por espaços industriais e logísticos. Portugal beneficia da sua estabilidade, da integração no mercado europeu, das infraestruturas portuárias e da posição atlântica. O imobiliário deixa, assim, de ser apenas o local onde se vive ou passa férias. Torna-se uma infraestrutura essencial para produzir, armazenar, distribuir dados, mercadorias e energia.  
Os números do mercado logístico português ajudam a perceber esta mudança. Portugal terminou 2025 com uma taxa de disponibilidade próxima dos 3%, enquanto a procura acumulada por satisfazer rondava um milhão de metros quadrados. Apesar dos novos projetos previstos, a oferta de espaços modernos e bem localizados continua a ser insuficiente, sobretudo nas principais zonas logísticas de Lisboa e do Porto. Esta escassez deverá manter a pressão sobre as rendas e favorecer ativos de qualidade, com boa eficiência energética, capacidade de automação e ligações adequadas às redes rodoviária, portuária e elétrica.  
A segunda tendência é a crescente diferença entre ativos de primeira linha e imóveis secundários. Os investidores procuram cada vez mais edifícios eficientes, preparados tecnologicamente e localizados junto dos principais eixos económicos. Um armazém antigo, sem capacidade energética ou com acessos limitados, já não compete diretamente com um ativo moderno. O mesmo começa a verificar-se nos escritórios, hotéis e até na habitação: a localização continua a ser importante, mas a qualidade construtiva, a sustentabilidade, os custos de utilização e a capacidade de adaptação passaram a ter um peso muito maior. O mercado poderá continuar a valorizar, mas de forma mais seletiva. 
Também a geografia do investimento está a mudar. Azambuja continua a ser uma referência logística, mas zonas como Benavente, Carregado, Loures, Sintra, Montijo, Santo Tirso e Trofa estão a ganhar relevância. Sines constitui o exemplo mais evidente de uma nova centralidade criada pela combinação entre energia, porto, indústria, cabos submarinos e centros de dados. Estes polos podem gerar procura por armazéns, escritórios, alojamento para trabalhadores, comércio, escolas e serviços. O crescimento imobiliário deixa, portanto, de estar concentrado exclusivamente nos centros históricos e nas zonas turísticas, passando a acompanhar os novos corredores económicos. 
A terceira tendência é a diversificação dos próprios investidores. O investimento imobiliário comercial em Portugal atingiu 2,7 mil milhões de euros em 2025, mais 11% do que no ano anterior. O retalho continuou a ter um peso importante, mas os escritórios e a logística foram os segmentos com maior crescimento. Paralelamente, ativos como residências de estudantes, escolas, ginásios, centros de dados e outros imóveis associados a operações específicas estão a conquistar espaço nas carteiras dos investidores.  
Tudo isto aponta para um mercado mais maduro. O próximo ciclo imobiliário português não deverá depender de um único setor, de uma nacionalidade compradora ou de um incentivo fiscal. Dependerá da capacidade de criar produto adequado às novas necessidades da economia. 
Portugal continuará a precisar de habitação. Mas precisará também de plataformas logísticas, edifícios energeticamente eficientes, centros de dados, residências para estudantes e trabalhadores, espaços industriais e novas centralidades urbanas. 
A principal tendência poderá ser precisamente essa: o imobiliário português está a deixar de crescer apenas onde existe procura. Passará a crescer sobretudo onde existe atividade económica capaz de sustentar essa procura.