Habitação em Portugal: mais construção, mas ainda longe do equilíbrio

Nos últimos anos, assistimos a um aumento claro de novas construções em Portugal. Os números mostram isso, os projetos no terreno confirmam-no e o discurso público tem seguido esta tendência. À primeira vista, pode parecer que finalmente estamos a avançar para uma solução para o problema da habitação.
Mas quando olhamos mais de perto, percebemos que a realidade é mais complexa. Sim, há mais casas. Mas não necessariamente mais acessibilidade. E é precisamente neste contraste que reside um dos maiores desafios do setor imobiliário em Portugal atualmente.
Ao longo do tempo, acompanhei este tema não só através dos dados, mas também através da experiência direta com investidores, promotores e compradores. E há um ponto que se torna evidente: o problema não é apenas da oferta. É estrutural.
Grande parte da nova construção está concentrada nas áreas com maior procura e maior capacidade financeira. Lisboa, Porto, Algarve e alguns polos urbanos específicos continuam a absorver a maioria dos novos projetos. Isto faz sentido económico. É onde há liquidez, onde o risco é menor e onde o retorno é mais previsível.
Mas esta lógica cria um desequilíbrio natural. A oferta cresce, mas não necessariamente no segmento que mais precisa. Muitas famílias ainda não encontram soluções compatíveis com os seus rendimentos, mesmo num contexto de maior atividade na construção.
Para compreender melhor esta realidade, é importante olhar para o lado daqueles que constroem.
Ser promotor imobiliário em Portugal implica assumir um conjunto significativo de riscos e custos desde o primeiro momento. Mesmo antes de haver uma obra, já existem cobranças. Aquisição de terras, estudos, projetos, taxas, impostos e, acima de tudo, tempo.
O tempo é um dos fatores mais críticos e menos discutidos. Os processos de licenciamento arrastados, a incerteza nos prazos e as alterações regulamentares criam um ambiente onde o capital fica preso por longos períodos. E o capital ocioso tem um custo.
A isto juntam-se os custos financeiros. Os juros, especialmente num contexto de taxas mais elevadas, acumulam-se ao longo do ciclo do projeto. Quanto mais tempo demorar, maior é o impacto. E esse impacto não desaparece. Isso reflete-se inevitavelmente no preço final.
Existe também a carga fiscal, que continua relevante em várias fases do processo. Desde a aquisição até à venda, incluindo a construção, os custos fiscais acumulam-se e reduzem a margem disponível para desenvolver projetos mais acessíveis.
Perante este cenário, a decisão do promotor torna-se quase inevitável. Desenvolva projetos onde haja maior segurança de retorno. Segmentos médios-altos ou altos, locais de destaque, mercados com maior procura internacional.
Não é falta de sensibilidade social. Trata-se de viabilidade económica.
E é aqui que entra um ponto fundamental, muitas vezes subestimado: o papel do Estado na criação das condições para um mercado mais equilibrado.
Em Portugal, a intervenção direta do Estado na promoção da habitação tem sido limitada, especialmente no segmento do arrendamento acessível. Ao mesmo tempo, os incentivos fiscais e estruturais para promover este tipo de projetos continuam a ser insuficientes para mudar o comportamento do mercado.
Se pensarmos estrategicamente, existem modelos que poderiam ser adaptados à realidade portuguesa.
Basta olhar para setores como o retalho ou logística. Nestes casos, o investimento imobiliário baseia-se frequentemente em contratos de longo prazo. Um investidor desenvolve um ativo com base na previsibilidade do rendimento ao longo de 15 ou 20 anos. O foco não está na operação do inquilino, mas na estabilidade do ativo imobiliário.
Este modelo criou um mercado sólido, previsível e atrativo para investidores institucionais.
A questão que surge é simples. Porque não aplicar uma lógica semelhante à residencial?
Se existissem mecanismos que garantissem previsibilidade ao investidor, como benefícios fiscais claros e estáveis, associados aos contratos de arrendamento de longo prazo, poderíamos assistir ao desenvolvimento de um novo segmento habitacional em Portugal.
Promotores para construir não para vender, mas para alugar. Com rendimentos mais estáveis, mas também com menor risco. Por outro lado, podem existir compromissos claros em termos de valores de rendimento e acesso.
Este tipo de modelo teria várias vantagens. Isto criaria uma oferta estruturada de arrendamento, reduziria a pressão sobre a compra de habitação e permitiria maior estabilidade para os agregados familiares.
Mas para que isso aconteça, é essencial que haja confiança. Confiar nas regras, na fiscalidade e na continuidade das políticas.
Hoje, muitos projetos são suspensos precisamente devido à falta de previsibilidade. Alterações fiscais anunciadas mas não implementadas, dúvidas na aplicação de medidas e processos administrativos incertos criam um ambiente onde o risco aumenta.
E quando o risco aumenta, o capital retrai-se ou procura alternativas mais seguras.
Outro ponto importante é a dimensão territorial do problema. A construção nova mantém-se muito concentrada em grandes cidades e zonas costeiras. O interior mantém-se com pouca dinâmica, apesar de, em muitos casos, oferecer condições interessantes em termos de qualidade de vida.
Aqui, novamente, a questão é sobre incentivos. Sem condições económicas claras, é difícil para o investimento deslocar-se para áreas com menor procura imediata.
No meio de tudo isto, há também sinais positivos. O aumento do número de licenças, o interesse contínuo dos investidores e a capacidade de adaptação do setor mostram que há ímpeto e vontade de evoluir.
Portugal continua a ser um país atrativo. Pela qualidade de vida, pela segurança, pelo clima e pela crescente visibilidade internacional. Mas essa atratividade tem de ser acompanhada por um modelo habitacional mais equilibrado.
O desafio não é apenas construir mais. É alinhar os interesses de todas as partes interessadas. Promotores, investidores, o Estado e, acima de tudo, pessoas à procura de casa.
Talvez este seja o momento certo para repensar o modelo. Deixar a lógica tradicional de comprar e vender como principal solução e começar a estruturar um mercado de arrendamento mais profissional, mais estável e mais acessível.
Se isso acontecer, não estaremos apenas a responder a um problema atual. Vamos construir uma base mais forte para o futuro.
Porque, no fim, a habitação não é apenas um ativo ou um investimento. É uma das bases fundamentais de uma sociedade equilibrada.
E garantir este equilíbrio será provavelmente um dos maiores desafios e oportunidades nos próximos anos em Portugal.