Imóveis: Para onde vão os preços?

A crise sanitária criou uma situação sem precedentes. O mercado imobiliário estagnou, as transações ainda não foram retomadas, agora era bom saber para onde vão os preços.

O mercado imobiliário entrou em impasse a 18 de março, quando o confinamento obrigatório e o estado de emergência foram implementados pelo governo português. O que privou as visitas e as transações imobiliárias.

Agora estamos em modo de saída de pausa e de retoma da nossa atividade profissional.

Desde 18 de Maio que começámos, numa primeira fase e com a devida distância social, a fazer visitas aos imóveis e sentir um recomeço da atividade. Mas é sobretudo desde o dia 1 de junho que, mantendo as restrições para a atividade ordenadas pela DGS, que o reinício da atividade foi realmente possível, especialmente graças à liberdade de circulação.

O período de dois meses e meio que acaba de passar mergulhou todos os intervenientes no sector - profissionais, compradores, vendedores, senhorios, investidores, inquilinos - numa paralisia virtual que as ferramentas digitais só conseguiram atenuar parcialmente.

O que o futuro reserva depois deste choque brutal? Quais as consequências económicas a fazerem sentir-se nos próximos meses? Nenhuma comparação histórica é realmente relevante. Mas desde setembro de 2008 (falência da Lehman Brothers) até à primavera de 2009, o mercado imobiliário entrou em colapso devido à falta de transações, antes de se ajustar rapidamente desde meados de 2009 até ao verão de 2011 (crise do euro).

Em vésperas de um regresso gradual à vida normal desde o início de junho, as perspetivas para o mercado imobiliário ainda são difíceis de imaginar. O modo de pausa imposto ao sector quebrou a dinâmica positiva, nos volumes de vendas e nos preços imobiliários, que ainda prevaleciam no início do ano, e que faziam parte de uma tendência favorável desde 2016. Ou será que a crise de saúde irá criar um choque duradouro, que irá atenuar severamente a atividade e baixar os preços?

Não há razão para assumir que o setor imobiliário não será afetado pelo impacto de uma crise que desfez a economia. No entanto a compra de um imóvel é um investimento que representa muitos anos de rendimento líquido e para o qual o comprador pode assumir 20 ou 25 anos de dívida. Com o choque económico, esta crise sanitária irá inevitavelmente afetar o poder de compra das famílias, especialmente em caso de um aumento de quase 10% no desemprego após o confinamento.

Comparando o nosso mercado com alguns outros em especial nos países Asiáticos que já saíram do confinamento há cerca de 2 meses, o mercado vai, de uma certa forma, sofrer uma queda de atividade de aproximadamente 30% em relação a 2019, tanto para revenda como para novas compras. Isto porque o nosso ano imobiliário de 2020 será de apenas 9 meses.

Com uma quebra de mais de dois meses, as expectativas de uma contração dos rendimentos das famílias e uma desaceleração na concessão de crédito, o número de transações imobiliárias irá diminuir. Com a possível exceção nos ativos mais emblemáticos e prime nas cidades maiores como Lisboa, Porto, Braga, Coimbra e no Algarve.

Em mercados tensos como na nossa capital e no Algarve, não há oferta suficiente em relação à procura e a clientela natural tem rendimentos mais elevados e maior força financeira. Estimamos que é provável uma correção e ajustamento de valores na ordem de 5 a 10% dos preços. Nas cidades de média dimensão a nossa opinião acompanha um pouco os dados do idealista.pt que destaca um declínio que pode ser duas vezes maior, porque as famílias que lá vivem têm, por vezes, situações financeiras menos sólidas.

Texto: Paulo Lopes