Quantas Medidas Mais São Precisas Para Fazer o Óbvio?

Quantas Medidas Mais São Precisas Para Fazer o Óbvio?
A habitação continua a ser um dos temas mais debatidos em Portugal. Surgem novas medidas, novos anúncios, novas promessas e novas discussões. No entanto, para quem acompanha o setor imobiliário, a construção e o investimento há vários anos, a sensação é muitas vezes a mesma: continuamos a discutir soluções periféricas para um problema cuja origem já está perfeitamente identificada.
A recente redução do IVA da construção para 6% é uma medida positiva e merece reconhecimento. Demonstra que existe finalmente uma compreensão mais clara sobre alguns dos custos que penalizam a produção de habitação. Qualquer medida que aumente a viabilidade económica dos projetos deve ser bem recebida. Mas também é importante sermos honestos sobre a dimensão do problema.
O maior obstáculo à construção em Portugal não é apenas o custo. É o tempo.
Podemos reduzir impostos, criar linhas de financiamento, lançar programas públicos ou anunciar novos incentivos. Mas enquanto um projeto continuar a demorar anos entre a sua conceção e a colocação da primeira pedra, estaremos sempre a atacar os sintomas e não a origem da doença.
Quem investe na construção sabe que cada mês de atraso tem um custo. Os terrenos acumulam encargos financeiros. Os capitais ficam imobilizados. Os juros acumulam-se. As equipas técnicas permanecem envolvidas durante mais tempo. Os processos são revistos sucessivamente por diferentes entidades. E no final de todo este percurso, alguém paga a fatura. Esse alguém é normalmente o comprador ou o arrendatário.
Durante demasiado tempo criou-se a ideia de que os preços elevados resultam apenas da ganância dos promotores ou da pressão da procura. A realidade é mais complexa. Grande parte do custo de uma habitação nasce antes mesmo da construção começar. Nasce na burocracia, na incerteza e na lentidão do sistema.
Mas existe outro tema que continua a ser pouco discutido e que considero igualmente importante: a ausência de uma verdadeira estratégia nacional para o arrendamento.
Portugal construiu ao longo de décadas uma cultura profundamente ligada à propriedade. A casa própria tornou-se sinónimo de segurança, estabilidade e património familiar. Essa estratégia funcionou durante muitos anos e ajudou milhões de famílias a construir riqueza. Mas o mundo mudou.
Hoje, muitas das economias mais equilibradas da Europa assentam numa combinação saudável entre propriedade e arrendamento. Em Portugal continuamos demasiado dependentes da compra de habitação, quando uma parte significativa da população poderia beneficiar de um mercado de arrendamento profissionalizado, estável e com escala.
Se eu fosse promotor imobiliário, provavelmente também procuraria construir onde consigo obter maior retorno financeiro. É uma decisão empresarial perfeitamente racional. A questão é perceber como criar incentivos que alinhem os interesses privados com as necessidades da sociedade.
Porque razão não criar programas fiscais que permitam aos investidores construir edifícios destinados exclusivamente ao arrendamento durante períodos de 20 ou 30 anos? Porque razão não oferecer previsibilidade fiscal e regulatória que permita aos investidores aceitar rendimentos mais baixos em troca de estabilidade de longo prazo?
O curioso é que este modelo já existe noutros setores.
Na logística, os promotores constroem parques para arrendar durante décadas a operadores de distribuição. No retalho, muitos investidores detêm os imóveis enquanto outras empresas exploram os negócios. O proprietário está focado no ativo imobiliário. O operador está focado na sua atividade. Ambos ganham.
Porque não aplicar uma lógica semelhante à habitação?
Ao mesmo tempo, a tecnologia já oferece soluções que poderiam acelerar significativamente a produção habitacional. A construção modular, a pré-fabricação, a industrialização dos processos e a automação permitem construir mais depressa, com maior previsibilidade e muitas vezes com menor custo. O problema não é tecnológico. É estrutural. Continuamos a ter um sistema pouco preparado para integrar estas soluções à escala necessária.
No fundo, a habitação deixou de ser apenas uma questão imobiliária. Tornou-se uma questão económica, social e até demográfica. Quando os jovens não conseguem comprar ou arrendar casa, atrasam projetos de vida. Quando os trabalhadores não conseguem viver perto dos locais onde trabalham, diminui a produtividade. Quando as famílias dedicam uma parte excessiva do rendimento à habitação, reduz-se o consumo, a poupança e a capacidade de investimento.
É por isso que este debate deve ser mais ambicioso.
Construir mais é importante. Ninguém discute isso. Mas depois de anos a repetir a mesma frase, talvez seja altura de admitir que o problema nunca foi apenas a quantidade. O verdadeiro desafio é criar um sistema que permita construir melhor, mais rápido e de forma economicamente sustentável.
O caminho está identificado há muito tempo. Licenciamentos mais rápidos. Coordenação entre entidades. Maior previsibilidade regulatória. Um mercado de arrendamento robusto. Incentivos de longo prazo para investidores institucionais. Construção mais industrializada e eficiente.
A pergunta já não é o que falta fazer.
A pergunta é quantas medidas mais serão necessárias até termos coragem de fazer o óbvio.