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Built-to-Rent em Portugal: Oportunidades e Desafios num Mercado em Expansão

20 jul 2024 min de leitura

Há dezenas de investidores interessados em desenvolver projetos built-to-rent no país e a Sonae Sierra é um deles. Mas as intenções esbarram na falta de garantias e de incentivos. Em Espanha, o conceito está em forte expansão.
Há largas dezenas de investidores, nacionais e internacionais, que querem investir no built-to-rent (BTR) em Portugal. No entanto, o atual quadro fiscal e a instabilidade legislativa estão a travar o desenvolvimento destes projetos. Na Europa, nomeadamente, este modelo é hoje uma das maiores dinâmicas de investimento residencial.
Só na Comunidade de Madrid estão em construção 30 mil fogos de iniciativa privada e mais oito mil em parcerias público-privadas. A espanhola Kronos Homes, com atividade em Portugal, constituiu uma joint venture com a Nuveen Real Estate para a construção de cinco mil fogos no país vizinho, num investimento de mil milhões de euros, como se pode ler em recentes publicações desta empresa. Sob a marca Stay by Kronos, tem em desenvolvimento cinco projetos, distribuídos por Madrid, Valência, Barcelona e Pamplona, e mais quatro em desenvolvimento e prospeção em outras regiões e cidades de maior importância.
Apesar da experiência adquirida e do sucesso que o Stay by Kronos está a ter em Espanha, a promotora não equaciona aplicar este modelo em Portugal, mesmo que projetos BTR sejam a solução mais sustentável e viável para o nosso país. Mas as questões dominam as certezas, nomeadamente políticas, legislativas e fiscais, para viabilizar investimentos neste sentido em Portugal.
O maior entrave em Portugal é o quadro legislativo do arrendamento, que é como um filme de horror ou desastre programado para um investidor ou particular que queira investir, por ser instável e desequilibrado para dar garantias a projetos pensados a 30 ou 40 anos. O plano de negócios torna-se imprevisível. Todos sabemos há anos que o arrendamento é uma forma eficaz de responder ao problema da falta de habitação, e pergunto-me por que razão ainda não se criou uma legislação específica para o BTR, como se fez para a reabilitação urbana, com um enquadramento fiscal que potencie o desenvolvimento destes projetos. Ainda não senti, da parte do poder político, um verdadeiro desejo de resolver o problema.
Sei que a promoção de projetos BTR em Portugal é uma estratégia crucial para enfrentar o desafio do acesso à habitação. E também sei, porque viajo muito e falo com muitos investidores na Exporeal todos os anos, que têm confiança no modelo, tendo em conta o sucesso que tem tido em países como Bélgica, Países Baixos, Suíça ou Alemanha. Mas a legislação portuguesa nesta matéria e o seu enquadramento fiscal afastam a maioria dos investidores desta opção em Portugal.
No final de junho, o novo governo publicou em Diário da República a lei que vai dar descontos no IRS ou no IRC a quem invista em fundos imobiliários de apoio ao arrendamento acessível. Acho que é um ponto de partida na direção certa, mas fica muito aquém do que se necessita neste país. É necessária uma verdadeira reforma do sistema fiscal e das obrigações legais às quais tanto senhorios quanto arrendatários têm de estar vinculados, para que haja menos litígios e menos falta de cumprimento das obrigações de ambos os lados, tanto na manutenção como no pagamento de uma renda justa, tornando-se um investimento real e uma ajuda para a sociedade, como ocorre em muitos outros países. Precisamos de um ambiente estável e previsível, com políticas sólidas e sustentáveis, para gerar confiança e atrair cada vez mais investidores para o desenvolvimento deste tipo de projetos.

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