Le marché immobilier portugais entre dans une nouvelle phase

Le marché immobilier est portugais entrant dans une nouvelle phase

Pendant de nombreuses années, lire le marché immobilier était relativement simple en portugais. Lisbonne, Porto et l’Algarve concentraient une grande partie de la demande, le tourisme stimulait l’investissement et le logement dominait l’attention du public. Cette réalité n’a pas disparu, mais elle devient insuffisante pour expliquer le prochain cycle. Les tendances identifiées par Savills montrent un marché de plus en plus diversifié, dans lequel la logistique, les centres de données, les actifs opérationnels et les nouvelles géographies économiques prennent de l’importance.
La première grande tendance est le déplacement des investissements vers des secteurs liés à l’économie réelle. La réorganisation des chaînes d’approvisionnement, la croissance du e-commerce et l’approximation de la production aux marchés de consommation augmentent la demande pour les espaces industriels et logistiques. Le Portugal bénéficie de sa stabilité, de son intégration sur le marché européen, de ses infrastructures portuaires et de sa position atlantique. L’immobilier n’est plus seulement l’endroit où l’on vit ou passe ses vacances. Il devient une infrastructure essentielle pour produire, stocker, distribuer des données, des biens et de l’énergie.
Les chiffres du marché de la logistique portugais aident à comprendre ce changement. Le Portugal a terminé 2025 avec un taux de disponibilité proche de 3 %, tandis que la demande accumulée insatisfaisante était d’environ un million de mètres carrés. Malgré les nouveaux projets prévus, l’offre d’espaces modernes et bien situés reste insuffisante, notamment dans les principales zones logistiques de Lisbonne et Porto. Cette pénurie devrait maintenir une pression sur les loyers et favoriser des actifs de qualité, avec une bonne efficacité énergétique, une capacité d’automatisation et des connexions adéquates aux réseaux routiers, portuaires et électriques.
La deuxième tendance est l’écart croissant entre les actifs de premier plan et l’immobilier secondaire. Les investisseurs recherchent de plus en plus des bâtiments efficaces, technologiquement préparés et situés près des principaux axes économiques. Un ancien entrepôt, sans capacité énergétique ou avec un accès limité, ne concurrence plus directement un actif moderne. Il en va de même pour les bureaux, les hôtels et même le logement : l’emplacement reste important, mais la qualité de la construction, la durabilité, les coûts d’utilisation et l’adaptabilité sont devenus bien plus importants. Le marché pourrait continuer à s’apprécier, mais de manière plus sélective.
La géographie de l’investissement évolue également. Azambuja reste une référence logistique, mais des zones comme Benavente, Carregado, Loures, Sintra, Montijo, Santo Tirso et Trofa gagnent en importance. Sines est l’exemple le plus évident d’une nouvelle centralité créée par la combinaison de l’énergie, du port, de l’industrie, des câbles sous-marins et des centres de données. Ces pôles peuvent générer une demande d’entrepôts, de bureaux, d’hébergement pour les travailleurs, de commerce, d’écoles et de services. La croissance immobilière n’est donc plus concentrée exclusivement dans les centres historiques et les zones touristiques, mais suit les nouveaux corridors économiques.
La troisième tendance est la diversification des investisseurs eux-mêmes. L’investissement immobilier commercial au Portugal a atteint 2,7 milliards d’euros en 2025, soit 11 % de plus que l’année précédente. Le commerce de détail a continué d’avoir un poids important, mais les bureaux et la logistique ont été les segments ayant connu la plus forte croissance. Parallèlement, des actifs tels que les résidences étudiantes, les écoles, les salles de sport, les centres de données et autres propriétés associées à des opérations spécifiques gagnent en place dans les portefeuilles des investisseurs.
Tout cela indique un marché plus mature. Le prochain cycle immobilier ne devrait pas dépendre des Portugais d’un seul secteur, d’une nationalité d’achat ou d’une incitation fiscale. Cela dépendra de la capacité à créer un produit adapté aux nouveaux besoins de l’économie.
Le Portugal continuera d’avoir besoin de logements. Mais il aura aussi besoin de plateformes logistiques, de bâtiments économes en énergie, de centres de données, de résidences pour étudiants et ouvriers, d’espaces industriels et de nouvelles centralités urbaines.
La tendance principale est peut-être la suivante : l’immobilier portugais ne croît plus uniquement là où il y a de la demande. Il commencera à croître principalement là où il y a une activité économique capable de soutenir cette demande.