Combien de mesures faut-il encore pour faire l’évidence ?

Combien de mesures faut-il encore pour faire l'évidence ?
Le logement reste l'un des sujets les plus débattus au Portugal. De nouvelles mesures, de nouvelles annonces, de nouvelles promesses et de nouvelles discussions émergent. Cependant, pour ceux qui suivent depuis plusieurs années le secteur de l'immobilier, de la construction et de l'investissement, le sentiment est souvent le même : nous continuons à discuter de solutions périphériques à un problème dont l'origine est déjà parfaitement identifiée.
La récente réduction de la TVA de construction à 6 % est une mesure positive et mérite d'être reconnue. Cela montre qu'il y a enfin une compréhension plus claire de certains des coûts qui pénalisent la production de logements. Toute mesure qui augmente la viabilité économique des projets devrait être accueillie favorablement. Mais il est aussi important d'être honnête sur l'ampleur du problème.
Le plus grand obstacle à la construction au Portugal n'est pas seulement le coût. C'est l'heure.
Nous pouvons réduire les impôts, créer des lignes de financement, lancer des programmes publics ou annoncer de nouvelles incitations. Mais tant qu'un projet dure des années entre sa conception et la pose de la première pierre, nous attaquerons toujours les symptômes et non l'origine de la maladie.
Ceux qui investissent dans la construction savent que chaque mois de retard a un coût. La terre accumule des charges financières. Le capital est immobilisé. Les intérêts s'accumulent. Les équipes techniques restent engagées plus longtemps. Les processus sont examinés successivement par différentes entités. Et à la fin de tout ce voyage, quelqu'un paie l'addition. Cette personne est généralement l'acheteur ou le locataire.
Pendant trop longtemps, on a créé l'idée que les prix élevés résultent de la cupidité des promoteurs ou de la pression de la demande. La réalité est plus complexe. Une grande partie du coût d'une maison est financée avant même le début de la construction. Elle naît de la bureaucratie, de l'incertitude et de la lenteur du système.
Mais il y a un autre sujet qui reste peu discuté et que je considère tout aussi important : l'absence d'une véritable stratégie nationale pour la location.
Le Portugal a construit au fil des décennies une culture profondément liée à la propriété. Posséder une maison est devenu synonyme de sécurité, stabilité et richesse familiale. Cette stratégie a fonctionné pendant de nombreuses années et a aidé des millions de familles à constituer leur richesse. Mais le monde a changé.
Aujourd'hui, nombre des économies les plus équilibrées d'Europe reposent sur un équilibre équilibré entre la propriété et la location. Au Portugal, nous restons trop dépendants de l'achat de logements, alors qu'une part significative de la population pourrait bénéficier d'un marché locatif professionnel, stable et évolutif.
Si j'étais promoteur immobilier, j'essaierais probablement aussi de construire là où je peux obtenir le meilleur retour financier. C'est une décision commerciale parfaitement rationnelle. La question est de comprendre comment créer des incitations qui alignent les intérêts privés avec les besoins de la société.
Pourquoi ne pas créer des programmes fiscaux permettant aux investisseurs de construire des bâtiments destinés exclusivement à des périodes de location de 20 ou 30 ans ? Pourquoi ne pas offrir une prévisibilité budgétaire et réglementaire permettant aux investisseurs d'accepter des rendements plus faibles en échange d'une stabilité à long terme ?
Ce qui est curieux, c'est que ce modèle existe déjà dans d'autres secteurs.
En logistique, les promoteurs construisent des parcs à louer pendant des décennies à des opérateurs de distribution. Dans le commerce de détail, de nombreux investisseurs possèdent l'immobilier tandis que d'autres entreprises explorent le secteur. Le propriétaire se concentre sur l'actif immobilier. L'opérateur est concentré sur son activité. Les deux gagnent.
Pourquoi ne pas appliquer une logique similaire au logement ?
Parallèlement, la technologie propose déjà des solutions qui pourraient accélérer considérablement la production de logements. La construction modulaire, la préfabrication, l'industrialisation des procédés et l'automatisation permettent de construire plus rapidement, avec une plus grande prévisibilité et souvent à un coût moindre. Le problème n'est pas technologique. C'est structurel. Nous avons encore un système mal préparé pour intégrer ces solutions à l'échelle nécessaire.
En gros, le logement n'est plus seulement un problème immobilier. C'est devenu un enjeu économique, social et même démographique. Lorsque les jeunes ne peuvent pas acheter ou louer une maison, ils retardent les projets de vie. Lorsque les travailleurs ne peuvent pas vivre près des lieux où ils travaillent, la productivité diminue. Lorsque les ménages consacrent une part excessive de leurs revenus au logement, la consommation, l'épargne et la capacité d'investissement sont réduites.
C'est pourquoi ce débat doit être plus ambitieux.
Construire davantage est important. Personne ne conteste cela. Mais après des années à répéter la même phrase, il est peut-être temps d'admettre que le problème n'a jamais été que la quantité. Le véritable défi est de créer un système qui nous permette de construire mieux, plus rapidement et de manière économiquement durable.
Le chemin a été identifié depuis longtemps. Licences plus rapides. Coordination entre les entités. Une plus grande prévisibilité réglementaire. Un marché locatif robuste. Des incitations à long terme pour les investisseurs institutionnels. Construction plus industrialisée et efficace.
La question n'est plus ce qui reste à se poser.
La question est de savoir combien de mesures supplémentaires seront nécessaires avant d'avoir le courage de faire l'évidence.