Quels seront les effets, à court et à long terme, de cette crise du Coronavirus sur le marché immobilier portugais ?

Les effets à court terme  

Selon les informations de l´analyse du marché du site web CASAFARI, 210 233 propriétés ont été supprimées du marché immobilier national au cours des 30 derniers jours. Cela est dû en première ligne à la difficulté de paiement des annonces par les particuliers et certaines sociétés immobilières. Au cours de la même période, 148 745 propriétés ont été inscrites, ce qui représente une réduction de l´offre de plus de 25 %. 6 259 propriétés ont vu leur prix augmenter, soit 30 % des propriétés par rapport aux 16 812 propriétés qui ont diminué. Mais au cours de la même période, 2 367 propriétés ont été vendues et 1 699 autres ont été réservées.  

 Mais ces chiffres reflètent une rupture structurelle de la publicité et non un réel effet sur le prix : on peut supposer que les propriétés à bas prix ont été supprimées parce que l´effort de marketing (digital) requis maintenant n´en vaut pas la peine dans ce cas. À l´inverse, les biens immobiliers de qualité supérieure veulent se distinguer par leur prix et leur longévité en valeur.  

Les effets à moyen terme : une bosse  

Tout au long de l´année, l´évolution des prix dépendra du PIB: plus la récession sera profonde et longue, plus l´effet sur les prix sera important. Comme une récession est inévitable, cela s´applique également aux prix d´achat.

Dans l´ensemble, nous prévoyons une baisse des prix d´achat dans les prochains mois, qui se situera probablement entre 10 et 20 %. Les loyers diminueront beaucoup moins et probablement seulement pendant une courte période, puis continueront à stagner, comme c´était le cas avant la crise de COVID-19.  

Les effets à long terme : reprise en vue  

Nous pensons qu´il y aura une forte reprise du PIB en 2021, en supposant que la reprise du tourisme l´année prochaine sur de nouveaux paradigmes de qualité puisse apporter un tourisme de meilleure qualité et à valeur ajoutée comme cela a déjà été le cas ces deux dernières années. Rien qu´au cours des cinq dernières années (comme l´a dit l´Observateur le 12.11.19), la croissance du nombre de touristes au Portugal a suivi une courbe ascendante, avec une augmentation soutenue de divers indicateurs, tels que le nombre de visiteurs (de 17,3 millions en 2014 à 25,2 millions en 2018) ou les recettes touristiques (de 10,4 milliards en 2014 à 16,6 milliards en 2018). Il suffit de dire qu´en 2018, la part des revenus du tourisme représentait 8,2 % du PIB et atteignait 18,6 % des exportations mondiales. En 2019 (données préliminaires), le secteur de l´hébergement touristique (Hôtels, Hébergement local, Tourisme Rural et Tourisme Résidentiel) a enregistré 27,0 millions de visiteurs, qui ont généré 69,9 millions de nuitées, ce qui correspond à des variations de, respectivement, +7,3% et +4,1% par rapport à l´année précédente.  

Nous avons une industrie d´exportation plus différenciée et moins dépendante d´un ou deux marchés. L´Institut national des statistiques a avancé en janvier 2020 que les exportations ont augmenté de 4,2 % en raison des deux types de commerce, "ce qui correspond à un ralentissement par rapport au mois précédent (+5,5 % en décembre 2019).  

Conclusion: dans les semaines et les mois à venir, le marché devra être surveillé de très près. Il peut y avoir des "bonnes affaires" individuelles après le blocage et une forte baisse des prix d´achat, mais il convient d´accorder une attention particulière aux signes d´une prochaine reprise des prix d´achat.  

Nous devrons avant tout nous préparer aux changements à venir, dans ce qui importe le plus après ce confinement au client. Parce que,d´une certaine manière, les préférences changeront progressivement. Nous n´irons pas tous bien après que la crise ait commencé chez nous ! Mais plus que par le passé, nous y sommes préparés et équipés, et grâce à l´expérience des contacts à distance et des systèmes de couvre-feu, les caractéristiques spécifiques de nos maisons prendront donc plus ou moins d´importance qu´auparavant. Outre l´emplacement et l´équipement, il s´agit avant tout du nombre de chambres et de la présence d´un grand balcon ou, mieux encore, d´un jardin privé, ainsi que d´un grand débarras. Dans ce contexte, nous pensons que les concepts et les formes de logement tels que les micro-logements et la co-installation devront être réexaminés et revus sous un nouvel angle.

Texte: Paulo Lopes