Montagne de dettes chez les sociétés immobilières – Une menace pour les banques ?

Le marché immobilier de la zone euro fait face à d´importants défis, avec certaines des plus grandes sociétés immobilières atteignant des niveaux d´endettement comparables à ceux d´avant la crise financière. Dans le pire des scénarios, cela pourrait entraîner un effondrement bancaire.

27 nov. 2023 min de lecture

Le marché immobilier de la zone euro fait face à d'importants défis, avec certaines des plus grandes sociétés immobilières atteignant des niveaux d'endettement comparables à ceux d'avant la crise financière. Dans le pire des scénarios, cela pourrait entraîner un effondrement bancaire.

La hausse des coûts de construction, l'envolée des taux d'intérêt et l'accroissement des pertes laissent craindre que le ralentissement du marché immobilier ne se transforme en crise financière. La faillite d'entreprises telles qu'Euroboden, Project Group et Development Partner cet été pourrait n'être que le prélude à une vague plus vaste de faillites, potentiellement préjudiciable au secteur bancaire. L'explosion des taux d'intérêt affecte même les poids lourds de l'industrie, et les grandes entreprises pourraient bientôt éprouver des difficultés à rembourser leurs dettes.

Dans son rapport semestriel sur la stabilité financière, la Banque centrale européenne (BCE) lance un signal d'alarme en consacrant un chapitre spécial à cette crise. Le niveau d'endettement des plus grandes sociétés immobilières de la zone euro se situe aujourd'hui « près ou au-dessus du niveau d'avant la crise financière mondiale », atteignant dix fois leurs bénéfices. Avec le retournement des taux d'intérêt, le refinancement de ces énormes montagnes de dettes devient de plus en plus difficile pour les entreprises. Les plus endettées pourraient donc se trouver en difficulté lorsqu'elles devront rembourser leurs prêts.
Depuis le début du retournement des taux d'intérêt, les prêts pour l'immobilier commercial ont en moyenne augmenté de 2,6%, selon la BCE. La baisse des prix de vente et la tendance au télétravail, réduisant la demande d'espaces de bureau, aggrave la situation. Cette combinaison de défis cycliques et structurels a entraîné d'importantes dégradations de la notation des sociétés immobilières.

Les experts redoutent que les modèles économiques basés sur des taux d'intérêt bas ne deviennent insoutenables à moyen terme. La menace de pertes pourrait devenir un problème pour les bilans des banques, car environ 10% de tous les prêts bancaires de la zone euro sont dans le secteur de l'immobilier commercial. La BCE prévoit que la part des prêts aux entreprises en défaut doublera dans un avenir proche. Si les taux d'intérêt restent élevés et que les ventes dans le secteur immobilier diminuent, jusqu'à 50% de tous les prêts pourraient être menacés.

Cependant, la BCE souligne qu'une crise systémique au niveau de la zone euro est « peu probable » en raison des pertes potentielles dans le secteur de l'immobilier commercial. Néanmoins, cela pourrait poser problème pour les banques exposées à ce segment. Les crises qui se chevauchent – inflation, guerre en Ukraine et au Moyen-Orient, retournement des taux d'intérêt – pourraient accroître le risque de pertes systémiques dans le système bancaire.

Le marché de l'immobilier résidentiel est également sous pression en raison de l'explosion des taux d'intérêt de la BCE, car 30% de tous les prêts bancaires de la zone euro sont des prêts hypothécaires. Un affaiblissement marqué du marché du travail pourrait faire peser d'importants risques sur les portefeuilles immobiliers résidentiels. Malgré ces défis, le segment de l'immobilier résidentiel est resté relativement stable jusqu'à présent.

Author: Paulo Lopes