Programme Plus de logements : À quoi pouvons-nous nous attendre?

Il a été approuvé à l’Assemblée de la République, le 17 mai, le projet de loi du gouvernement, avec les mesures du programme Plus de logements, imposant la majorité absolue du PS, ignorant toutes les propositions sauf une (du PCP), présentée par tous les bancs de l’opposition, maintenant en passant la discussion des spécialités.  

Pour faciliter la compréhension de ce qui a été approuvé et des effets escomptés du programme Plus de logements, nous en présentons ici un résumé : 

1 - Limitation à l’augmentation des loyers dans les  nouveaux baux

Pour les maisons qui ont été louées au cours des cinq dernières années, la valeur locative des nouveaux contrats ne peut pas être supérieure à 2% du loyer du précédent. Exception pour les contrats qui n’ont pas été mis à jour au cours des trois dernières années, lorsque le coefficient correcteur pour ces années est ajouté.  
Remarque : Cette restriction ne s’applique pas aux logements dont la valeur locative est inférieure à celle du Programme de location abordable (AAP).  

2 - Les anciens loyers et leur mise à jour en fonction des valeurs d’inflation  

Les baux antérieurs à 1990 avec des locataires dont le revenu annuel est inférieur à cinq salaires minimums nationaux ne seront pas transférés au nouveau régime de baux urbains. Idem pour les contrats avec des locataires âgés de 65 ans et plus, ou qui souffrent d’une maladie ou d’une invalidité supérieure à 60%. Cependant, ces loyers auront un régime de mise à jour spécial, limité à la valeur de l’inflation, bénéficiant à leurs  propriétaires de l’exonération IRS de ces revenus ainsi que de l’IMI des propriétés respectives.  

Remarque: il est prévu la suspension de l’IRS sur les plus-values, pour une période de deux ans, pour le réinvestissement du capital dans l’immobilier à louer. Cette suspension du comptage de cette période de 36 mois couvre les ventes qui ont eu lieu avant 2020.  

3 - Compteur locataire et locateur  

Le Locataire et le Compteur des Propriétaires (BAS) ont maintenant la capacité d’émettre des obligations de dette du locataire envers le propriétaire. L’État devient responsable des dettes pour non-paiement des loyers, jusqu’à concurrence de trois mois des loyers dus, une mesure visant à renforcer la crédibilité du marché locatif et à rassurer les propriétaires face aux défaillances des locataires.  

4 - Exonération de l’IRS sur les plus-values immobilières vendues à l’Etat et aux communes.  

Tous les biens vendus à l’Etat ou aux Communes, pour contribuer à lutter contre le manque de logements, par bail, seront exonérés du paiement des plus-values par les anciens propriétaires.  

5 -  Incitations à la conversion de Local Accommodation (AL) en appartements pour 

Location urbaine  

Toutes les propriétés qui sont en régime AL (avec enregistrement d’AL délivré jusqu’au 31 décembre 2022), et qui sont mises à la disposition du bail urbain, seront exemptées de l’IRS et de l’IRC, sur leurs loyers, jusqu’au 31 décembre 2029. Pour ce faire, ils doivent avoir signé un bail avant le 31 décembre 2024.  

6 - Suspension des nouvelles licences LA  

En dehors des zones rurales ou à faible densité, la délivrance de nouveaux permis d’assistance juridique est suspendue. D’autre part, il est confié aux municipalités, le contrôle de celles-ci, afin d’assurer l’équilibre entre l’offre de logements et de logements pour les étudiants.  

7 - Durées de validité des licences AL  

Ces certificats ont une durée de cinq ans et peuvent être renouvelés pour la même période. Il est prévu que le gouvernement procède à une réévaluation des licences en 2030, à l’exception des biens immobiliers, en AL, constituent une garantie pour les accords de prêt conclus jusqu’au 16 février 2023, qui n’ont pas encore été entièrement liquidés au 31 décembre 2029. Pour ceux-ci, la réévaluation de la licence n’interviendra qu’après l’amortissement complet de ce prêt. Remarque: jusqu’à deux mois après l’entrée en vigueur du nouveau diplôme, les titulaires de l’enregistrement de la licence AL doivent prouver l’activité de la même. S’ils ne le font  pas, la licence sera annulée.  

8 – Opposition des copropriétés à AL  

Si la majorité des copropriétaires votent contre l’activité d’AL dans une fraction de la copropriété, celle-ci ne peut être exercée, sauf si l’immeuble a déjà été aménagé à cette fin (AL), dans laquelle les copropriétaires ne peuvent s’y opposer.  

9 - Contribution additionnelle à LA  

Le diplôme crée une contribution extraordinaire, basée sur l’application d’un coefficient relatif à la superficie du bien, à sa localisation  (en fonction de la pression urbaine) et à ses revenus. Le taux minimum sera de 20%. Pour les propriétés attribuées à LA, la valeur dite de l’actif fiscal (VPT) pour le calcul de l’IMI sera toujours de 1 (100%), quel que soit l’âge de la propriété.  

10 - Bail forcé pour les logements vacants  

Cette mesure a suscité de nombreuses controverses tant au niveau national qu’international, notamment en raison de doutes quant à sa légalité par rapport aux droits de propriété, inscrits dans la constitution.  

Fondamentalement, la loi prévoit que les maisons qui sont vacantes depuis plus de deux ans, dans des zones de forte concentration et de forte densité urbaine, peuvent faire l’objet d’un bail forcé à des entités telles que la municipalité, qui les sous-loue plus tard, fournissant au marché plus d’incendies pour sa population. Les maisons de vacances ne sont pas incluses ou de maisons dont le propriétaire est absent pour des raisons de travail ou de santé.  

La règle prévoit qu’après deux ans au cours desquels le bien est vacant ou inutilisé, la municipalité avise le propriétaire de donner l’usage du bien. Le propriétaire aura alors 90 jours pour répondre à cet avis ou pour utiliser la propriété; Sinon, c’est-à-dire si la situation perdure, la municipalité peut forcer le bail de la même chose.  

11 -  Augmentation des taux d’IMI et des municipalités qui n’adhèrent pas au régime de bail forcé 

Afin de contraindre les municipalités à recourir au régime des baux forcés, la loi prévoit que, si la municipalité ne respecte pas ce régime, elle ne peut pas appliquer les taux majorés de l’IMI aux propriétés vacantes de la municipalité.  

12 - Avantages fiscaux pour les travaux sur les maisons destinées au programme de location abordable  

Pour les maisons en cours de rénovation et destinées au Programme de location abordable (PAA), le gouvernement prévoit plusieurs incitations fiscales, à savoir la TVA, sur les coûts de rénovation, sera de 6%, exonération de l’IMI au moins pendant trois ans (dans certains cas pendant 5 ans supplémentaires), ainsi que l’exemption IMT pour ceux qui acquièrent des biens immobiliers pour les réhabiliter et les livrer à l’AAP.  

13 – Communication du contrat de bail à l’administration fiscale (AT) 

La loi permet également au locataire de soumettre le bail à AT (auparavant seul le propriétaire pouvait le faire). Cette mesure vise à contribuer à mettre fin aux contrats illégaux et aux cas où le propriétaire n’a pas fait cette communication obligatoire.  

14 - Exonération du paiement de la plus-value sur la vente du bien pour amortissement du crédit hypothécaire associé 

Le diplôme comprend également une disposition qui accorde l’exonération de la plus-value dans la vente d’un logement, dans les termes suivants: a) le bien est la résidence propre et permanente du propriétaire ou celle de ses descendants; b) que la vente a lieu entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2024. c) et que le crédit hypothécaire soit amorti jusqu’à trois mois après la vente.  

15 - Réduction du taux spécifique de l’IRS prélevé sur les loyers 

Le gouvernement a l’intention d’inciter les investisseurs à louer leur logement afin d’augmenter le parc de logements existant. Plus précisément, nous avons une réduction du taux de base de l’IRS, de 28% à 25% de l’IRS sur les revenus (peu d’attentes d’un effet intéressant sur le marché). Plus significative sera la réduction pour les contrats à long terme, où le taux sera réduit à 10% et même à 5% pour les contrats d’une durée supérieure à vingt ans.  

16 – Permis de fin de séjour par investissement (ARI), les visas dits dorés  ;

Avec cette mesure, il n’est tout simplement plus possible d’accorder des visas de résidence par l’acquisition de biens immobiliers ou d’autres investissements. Cependant, face à certains déficits et à d’autres aspects juridiques, le gouvernement a modifié la base initiale, liée aux délais légaux et aux droits acquis des visas déjà accordés. Les nouvelles demandes d’ARI pour lesquelles une déclaration a été émise par le GEPAC avant l’entrée en vigueur de cette loi sont ainsi admises.  

Bien qu’il existe d’autres options de visa pour la résidence au Portugal, la grande incertitude créée, notamment en raison de la mauvaise façon dont la communication de cette question a été faite, a gravement endommagé la bonne réputation du Portugal, tant au niveau national qu’international.  

17 – Autorisation de transformation d’espaces commerciaux et de services et de bâtiments en logements 

Afin de contribuer à l’augmentation du parc résidentiel national, il est prévu d’introduire, dans le régime juridique de l’urbanisme, des processus plus rapides et moins bureaucratiques pour le changement de l’utilisation de l’immobilier commercial et des services résidentiels. À savoir, se passer de la nécessité de réviser les plans d’aménagement du territoire (PDM), le processus de délivrance des licences de logement, entre autres.  

18 – Développement de nouvelles coopératives d’habitation 

Encore à définir, en raison de sa complexité, le gouvernement veut créer un modèle de développement immobilier, pour créer des logements à louer à des niveaux de revenus similaires à ceux de l’AAP. En particulier, la livraison de terrains et de bâtiments domaniaux à des coopératives de logement pour la construction ou la conversion de bâtiments en maisons à un loyer abordable est envisagée.  

19 - Simplex dans l’octroi de licences  

Ici, la volonté du législateur est de transférer la responsabilité technique aux concepteurs et de créer un système de sanctions pour les entités publiques si elles ne respectent pas les délais prévus par la loi pour l’évaluation et les avis devant le privé. Il vise à encourager les entités publiques à s’acquitter de leurs responsabilités dans les délais fixés.  

20 -  Financement public de l’investissement dans le logement à coûts maîtrisés (250 ME prévus pour cet instrument)  

Ici, le gouvernement offre une marge de crédit pour les projets destinés au logement abordable, avec l’obligation de placer ces propriétés sur le marché locatif (PAA), dans un délai minimum de 25 ans en vertu du régime de l’AAP. Pour toute acquisition ultérieure de ceux-ci, la municipalité et l’IHRU auront toujours des droits de préemption. Ces mesures sont offertes aux coopératives de construction, aux municipalités, aux organismes de bienfaisance et aux entreprises de construction.  

21 - Soutien financier aux municipalités pour les travaux coercitifs (prévu 150 ME)  

La Banque portugaise de développement créera une ligne de financement pour les municipalités, d’un montant de 150 millions d’euros, pour effectuer des travaux sans le consentement du propriétaire ou responsable du bien, dans les conditions prévues par le régime juridique de l’urbanisation et de l’édification.   

Résumé:  

Le programme More Housing est une initiative du gouvernement portugais visant à lutter contre la crise du logement dans le pays et à promouvoir l’accès à un logement adéquat: il vise à augmenter le nombre de logements abordables disponibles et à améliorer les conditions de vie des familles portugaises.  

Toutefois, parce que le gouvernement n’a pas cherché à obtenir un consensus politique, il a ignoré un certain nombre de propositions de l’opposition qui, à notre avis, auraient pu créer des politiques et des mesures plus efficaces.  

Le programme More Housing étant une réponse globale et multiforme à un problème aussi vaste, cherchant à améliorer l’accessibilité, la qualité et l’offre de logements, ainsi qu’à lutter contre la spéculation immobilière et à assurer des conditions de logement adéquates à tous les citoyens, Ses nombreux défauts et ses politiques notoirement inefficaces le disqualifient comme efficace pour relever ce défi.  

Il ne nous semble pas être un programme qui résout les problèmes du logement, car une fois de plus, il est motivé par une simple action idéologique et partisane, étant évident qu’il ne vise que le vote et non la solution du problème auquel la société portugaise est confrontée depuis le 25 avril 1974.  

 

Auteur : Paulo Lopes

https://www.theportugalnews.com/pt/noticias/2023-05-26/programa-mais-habitacao-o-que-podemos-esperar/77980