L’industrie hôtelière Golden Cycle attire de plus en plus de capitaux internationaux

Lorsque j’ai lu le dernier rapport de mes amis de CBRE sur l’investissement hôtelier au Portugal, je dois avouer que je n’ai pas été surpris. Les chiffres ne font que confirmer ce que l’on ressent sur le terrain depuis un certain temps. Le secteur du tourisme et de l’hôtellerie est entré dans une nouvelle phase de maturité, plus qualifiée, plus valorisée et de plus en plus intéressante pour les grands investisseurs nationaux et internationaux.
Jusqu’au mois de novembre de cette année, l’investissement hôtelier au Portugal a atteint 341 millions d’euros. Ce chiffre place l’hôtellerie comme la deuxième classe d’actifs la plus importante de l’immobilier commercial national, juste derrière le commerce de détail. C’est un signal clair de confiance dans le pays et dans sa capacité à continuer d’attirer des touristes à fort pouvoir d’achat.
Le Portugal occupe aujourd’hui un rôle central dans le dynamisme hôtelier de la péninsule Ibérique. Au cours des neuf premiers mois de l’année seulement, l’Ibérie a concentré 19 pour cent de l’investissement hôtelier européen, pour un total de 16 milliards d’euros au niveau européen. Et le Portugal a apporté une contribution très significative à ce mouvement.
Depuis 2019, le prix moyen par nuit au Portugal a augmenté de 39 pour cent et le revenu par chambre disponible a progressé de 44 pour cent. Ces chiffres montrent une reprise solide après la pandémie, mais aussi quelque chose d’encore plus important. Le tourisme au Portugal devient plus premium, davantage orienté vers la qualité et moins vers le volume.
L’une des raisons de cette évolution est claire. Le profil des touristes a changé. Le tourisme en provenance des États Unis a augmenté de 91 pour cent par rapport à 2019. Ce nouveau touriste recherche principalement des expériences de luxe, des hôtels haut de gamme, la gastronomie, le bien être et l’authenticité. Cela se reflète directement dans les prix et dans la valorisation des actifs.
Aujourd’hui, au Portugal, la majorité de l’investissement hôtelier est réalisée par des investisseurs institutionnels, c’est à dire de grands fonds et des entités professionnelles. Ils représentent environ 59 pour cent du total. Les family offices et les entreprises privées représentent 31 pour cent, tandis que les chaînes hôtelières ne comptent que pour 10 pour cent. Ces données montrent que le marché portugais est perçu comme un actif financier solide et de long terme.
Un autre aspect marquant est la stratégie claire de mise sur le luxe. Au cours des premiers trimestres de l’année, 81 pour cent de l’investissement a été dirigé vers des hôtels cinq étoiles. L’Algarve reste la principale destination d’investissement, suivie par Lisbonne et Porto.
On observe également une forte valorisation des hôtels dits lifestyle, bien être et restauration. À Lisbonne, par exemple, un hôtel lifestyle quatre étoiles peut facturer en moyenne 260 euros par nuit, soit pratiquement le double d’un hôtel conventionnel.
Dans l’hébergement local, Lisbonne continue de montrer une pression de la demande extrêmement élevée. En 2024, l’AL a représenté près de la moitié des lits et des nuitées de la ville, générant plus de 500 millions d’euros. Sans ce segment, plus de 10 000 nouvelles chambres d’hôtel seraient nécessaires pour répondre à la demande.
En regardant vers l’avenir, je ressens de l’optimisme. Les prévisions indiquent une poursuite de la croissance en 2025, avec davantage de visiteurs et de nouvelles tendances telles que les branded residences et les appartements de luxe avec services. Une plus grande intégration entre les hôtels traditionnels et l’hébergement local est également attendue.
Le Portugal vit clairement un nouveau cycle touristique. Plus sophistiqué, plus valorisé et plus attractif pour l’investissement mondial. Et pour ceux qui suivent ce secteur de près, cette ère dorée est encore loin de sa fin.