Immobilier: Où vont les prix?

La crise sanitaire a créé une situation sans précédent. Le marché de l´immobilier a stagné, les transactions n´ont pas encore repris, il était bon de savoir où vont les prix.

Le marché de l´immobilier s´est arrêté le 18 mars, lorsque le gouvernement portugais a mis en place l´enfermement obligatoire et l´état d´urgence. Cela a privé les visites et les transactions immobilières. 

Nous sortons maintenant du mode pause et reprenons notre activité professionnelle.

Depuis le 18 mai, nous avons commencé, dans une première phase et avec une distance sociale appropriée, à faire des visites des propriétés et à ressentir une reprise d´activité. Mais c´est surtout depuis le 1er juin que, grâce au maintien des restrictions à l´activité ordonnées par la DGS, la reprise de l´activité a été réellement possible, notamment grâce à la liberté de circulation.

Les deux mois et demi qui viennent de s´écouler ont plongé tous les acteurs du secteur - professionnels, acheteurs, vendeurs, propriétaires, investisseurs, locataires - dans une paralysie virtuelle que les outils technologiques n´ont pu atténuer que partiellement.

Que réserve l´avenir après ce choc brutal ? Quelles sont les conséquences économiques qui se feront sentir dans les mois à venir ? Aucune comparaison historique n´est vraiment pertinente. Mais de septembre 2008 (faillite de Lehman Brothers) au printemps 2009, le marché immobilier s´est effondré faute de transactions, avant de s´ajuster rapidement de la mi-2009 à l´été 2011 (crise de l´euro).

À la veille d´un retour progressif à la vie normale depuis début juin, les perspectives du marché immobilier sont encore difficiles à imaginer. La pause imposée au secteur a brisé la dynamique positive, en termes de volumes de ventes et de prix de l´immobilier, qui prévalait encore en début d´année et qui s´inscrivait dans une tendance favorable depuis 2016. Ou bien la crise sanitaire va-t-elle créer un choc durable, qui va fortement freiner l´activité et faire baisser les prix ?

Il n´y a aucune raison de penser que le secteur immobilier ne sera pas touché par l´impact d´une crise qui a ébranlé l´économie. Cependant, l´achat d´une maison est un investissement qui représente de nombreuses années de revenu net et pour lequel l´acheteur peut assumer 20 ou 25 ans de dettes. Avec le choc économique, cette crise sanitaire affectera inévitablement le pouvoir d´achat des ménages, surtout en cas d´augmentation de près de 10% du chômage après l´enfermement.

Si l´on compare notre marché à certains autres, notamment dans les pays asiatiques qui étaient déjà sortis de l´enfermement il y a environ 2 mois, le marché va, d´une certaine manière, subir une baisse d´activité d´environ 30% par rapport à 2019, tant pour la revente que pour les nouveaux achats. En effet, l´année 2020 ne sera que de 9 mois pour l´immobilier.

Avec une perte de plus de deux mois, des anticipations de diminution des revenus des ménages et un ralentissement de l´octroi de crédits, le nombre de transactions immobilières va diminuer. À l´exception peut-être des biens les plus emblématiques sur les plus importantes/ grandes villes comme Lisbonne, Porto, Braga, Coimbra et la région de l´Algarve.

Sur des marchés tendus comme notre capitale - Lisbonne - et l´Algarve, l´offre est insuffisante par rapport à la demande et la clientèle naturelle a des revenus plus élevés et une plus grande force financière. Nous estimons qu´une correction et un ajustement des prix est probable d´environ 5 à 10. Dans les villes de taille moyenne, notre avis suit un peu les données de idealista.pt qui met en évidence une baisse qui peut être deux fois plus importante car les familles qui y vivent ont parfois des situations financières moins solides.

Texte: Paulo Lopes