Le logement au Portugal : plus de construction, mais encore loin de l’équilibre

Ces dernières années, nous avons constaté une nette augmentation des nouvelles constructions au Portugal. Les chiffres le prouvent, les projets sur le terrain le confirment et le discours public suit cette tendance. À première vue, on pourrait croire que nous allons enfin vers une solution au problème du logement.
Mais en regardant de plus près, nous réalisons que la réalité est plus complexe. Oui, il y a plus de maisons. Mais pas forcément plus d'accessibilité. Et c'est précisément dans ce contraste que réside l'un des plus grands défis du secteur immobilier au Portugal aujourd'hui.
Au fil du temps, j'ai suivi ce sujet non seulement à travers les données, mais aussi grâce à une expérience directe avec des investisseurs, des développeurs et des acheteurs. Et il y a un point qui devient évident : le problème ne se limite pas à l'offre. C'est une structure structurée.
Une grande partie de la nouvelle construction est concentrée dans les zones ayant la plus grande demande et la plus grande capacité financière. Lisbonne, Porto, Algarve et certains pôles urbains spécifiques continuent d'absorber la plupart des nouveaux projets. Cela a du sens économique. C'est là où il y a de la liquidité, où le risque est plus faible et où le rendement est plus prévisible.
Mais cette logique crée un déséquilibre naturel. L'offre grandit, mais pas nécessairement dans le segment qui en a le plus besoin. De nombreuses familles ne trouvent toujours pas de solutions compatibles avec leurs revenus, même dans un contexte d'activité de construction plus importante.
Pour mieux comprendre cette réalité, il est important de prendre en compte le côté de ceux qui construisent.
Être promoteur immobilier au Portugal implique d'assumer dès le premier coup un ensemble important de risques et de coûts. Même avant qu'il n'y ait un travail, il y a déjà des frais. L'acquisition de terres, d'études, de projets, de frais, d'impôts et, surtout, de temps.
Le temps est l'un des facteurs les plus critiques et les moins discutés. Les processus de licences traînants, l'incertitude des délais et les changements réglementaires créent un environnement où le capital est bloqué pendant de longues périodes. Et le capital inactif a un coût.
À cela s'ajoutent les coûts financiers. Les intérêts, surtout dans un contexte de taux plus élevés, s'accumulent tout au long du cycle du projet. Plus cela prend de temps, plus l'impact est important. Et cet impact ne disparaît pas. Cela se reflète inévitablement dans le prix final.
Il y a aussi la charge fiscale, qui reste pertinente à différentes étapes du processus. De l'acquisition à la vente, y compris la construction, les coûts fiscaux s'accumulent et réduisent la marge disponible pour développer des projets plus abordables.
Face à ce scénario, la décision du promoteur devient presque inévitable. Développez des projets où il y a une plus grande sécurité de retour. Segments moyens-élevés ou élevés, emplacements de choix, marchés à forte demande internationale.
Ce n'est pas un manque de sensibilité sociale. Il s'agit de viabilité économique.
Et c'est là qu'intervient un point fondamental, souvent sous-estimé : le rôle de l'État dans la création des conditions d'un marché plus équilibré.
Au Portugal, l'intervention directe de l'État dans la promotion du logement a été limitée, notamment dans le segment des locations abordables. Parallèlement, les incitations budgétaires et structurelles à promouvoir ce type de projets restent insuffisantes pour changer le comportement du marché.
Si l'on réfléchit stratégiquement, il existe des modèles qui pourraient être adaptés à la réalité portugaise.
Il suffit de regarder des secteurs comme le commerce de détail ou la logistique. Dans ces cas, l'investissement immobilier repose souvent sur des contrats à long terme. Un investisseur développe un actif basé sur la prévisibilité du rendement sur 15 ou 20 ans. L'accent n'est pas mis sur le fonctionnement du locataire, mais sur la stabilité de l'actif immobilier.
Ce modèle a créé un marché solide, prévisible et attractif pour les investisseurs institutionnels.
La question qui se pose est simple. Pourquoi ne pas appliquer une logique similaire à celle du résidentiel ?
S'il existait des mécanismes garantissant la prévisibilité pour l'investisseur, tels que des avantages fiscaux clairs et stables, associés aux contrats de location à long terme, nous pourrions assister au développement d'un nouveau segment immobilier au Portugal.
Des promoteurs pour construire non pas pour vendre, mais pour louer. Avec des rendements plus stables, mais aussi avec un risque moindre. D'un autre côté, il pourrait y avoir des engagements clairs en termes de valeurs de revenus et d'accès.
Ce type de modèle présente plusieurs avantages. Cela créerait une offre locative structurée, réduirait la pression sur l'achat de logements et permettrait une plus grande stabilité aux ménages.
Mais pour que cela se produise, il est essentiel qu'il y ait confiance. Confiance dans les règles, la fiscalité et la continuité des politiques.
Aujourd'hui, de nombreux projets sont mis en pause précisément à cause du manque de prévisibilité. Des changements fiscaux annoncés mais non mis en œuvre, les doutes sur l'application des mesures et les processus administratifs incertains créent un environnement où le risque augmente.
Et lorsque le risque augmente, le capital se rétracte ou cherche des alternatives plus sûres.
Un autre point important est la dimension territoriale du problème. La construction nouvelle reste très concentrée dans les grandes villes et les zones côtières. L'intérieur reste peu dynamique, malgré le fait que, dans de nombreux cas, il offre des conditions intéressantes en termes de qualité de vie.
Ici, encore une fois, le problème concerne les incitations. Sans conditions économiques claires, il est difficile pour l'investissement de se déplacer vers des zones à demande moins immédiate.
Au milieu de tout cela, il y a aussi des signes positifs. L'augmentation du nombre de licences, l'intérêt continu des investisseurs et la capacité d'adaptation du secteur montrent qu'il y a un élan et une volonté d'évoluer.
Le Portugal continue d'être un pays attractif. Pour la qualité de vie, la sécurité, le climat et la visibilité internationale croissante. Mais cette attractivité doit s'accompagner d'un modèle de logement plus équilibré.
Le défi n'est pas seulement d'en construire davantage. Il s'agit d'aligner les intérêts de toutes les parties prenantes. Promoteurs, investisseurs, l'État et, surtout, les personnes cherchant un logement.
Peut-être est-ce le bon moment pour repenser le modèle. Laisser la logique traditionnelle de l'achat et de la vente comme solution principale et commencer à structurer un marché locatif plus professionnel, plus stable et plus abordable.
Si cela arrive, nous ne répondrons pas simplement à un problème actuel. Nous allons construire une base plus solide pour l'avenir.
Parce qu'au final, le logement n'est pas seulement un actif ou un investissement. C'est l'un des fondements fondamentaux d'une société équilibrée.
Et assurer cet équilibre sera probablement l'un des plus grands défis et opportunités dans les années à venir au Portugal.