Immobilien: Wohin gehen die Preise?

Der Immobilienmarkt kam am 18. März zum Stillstand, als die portugiesische Regierung die Einschliessung und den Ausnahmezustand einführte. Dadurch wurden Besuche und Immobilientransaktionen verhindert.   

Wir sind jetzt dabei diesen Pausenmodus zu verlassen und nehmen unsere berufliche Tätigkeit wieder auf.  

Seit dem 18. Mai haben wir in einer ersten Phase und mit dem entsprechenden sozialen Abstand damit begonnen, Besichtigungen von Immobilien durchzuführen und eine Wiederaufnahme der Tätigkeit zu spüren. Aber vor allem seit dem 1. Juni ist die Wiederaufnahme der Tätigkeit unter Beibehaltung der von den DGS angeordneten Einschränkungen für die Tätigkeit wirklich möglich, vor allem dank der Bewegungsfreizügigkeit .  

Die soeben verstrichenen zweieinhalb Monate haben alle Beteiligten des Sektors - Fachleute, Käufer, Verkäufer, Vermieter, Investoren, Mieter - in eine virtuelle Lähmung gestürzt, die durch die digitalen Werkzeuge nur teilweise gemildert werden konnte.  

Wie sieht die Zukunft nach diesem brutalen Schock aus? Welche wirtschaftlichen Konsequenzen sind in den kommenden Monaten zu spüren? Kein historischer Vergleich ist wirklich relevant. Doch von September 2008 (Konkurs von Lehman Brothers) bis zum Frühjahr 2009 brach der Immobilienmarkt aufgrund fehlender Transaktionen zusammen, bevor er sich von Mitte 2009 bis zum Sommer 2011 (Eurokrise) rasch anpasste.    

Am Vorabend einer allmählichen Rückkehr zum normalen Leben seit Anfang Juni sind die Aussichten für den Immobilienmarkt nach wie vor schwer vorstellbar. Die dem Sektor auferlegte Pause hat die positive Dynamik bei den Verkaufsvolumen und Immobilienpreisen gebrochen, die zu Beginn des Jahres noch vorherrschte und seit 2016 Teil eines günstigen Trends war. Oder wird die Gesundheitskrise einen dauerhaften Schock auslösen, der die Aktivität stark dämpfen und die Preise senken wird?  

Es gibt keinen Grund anzunehmen, dass der Immobiliensektor nicht von den Auswirkungen einer Krise betroffen sein wird, die die Wirtschaft erschüttert hat. Der Kauf eines Eigenheims ist jedoch eine Investition, die viele Jahre Nettoeinkommen darstellt und für die der Käufer 20 oder 25 Jahre Schulden übernehmen kann. Mit dem wirtschaftlichen Schock wird sich diese Gesundheitskrise unweigerlich auf die Kaufkraft der Haushalte auswirken, insbesondere im Falle eines Anstiegs der Arbeitslosigkeit um fast 10% nach der Einschliessung.  

Vergleicht man unseren Markt mit einigen anderen, insbesondere in den asiatischen Ländern, die bereits vor etwa 2 Monaten aus der Einschliessung heraus waren, so wird der Markt in gewisser Weise einen Rückgang der Aktivitäten um etwa 30% im Vergleich zu 2019 erleiden, sowohl für den Weiterverkauf als auch für neue Käufe. Das liegt daran, dass unser Immobilienjahr 2020 nur 9 Monate dauern wird.  

Mit einem Rückgang von mehr als zwei Monaten, der Erwartung eines Schrumpfens der Haushaltseinkommen und einer Verlangsamung der Kreditvergabe wird die Zahl der Immobilientransaktionen zurückgehen. Mit der möglichen Ausnahme der emblematischsten und wichtigsten Vermögenswerte in größeren Städten wie Lissabon, Porto, Braga, Coimbra und der Algarve.  

In angespannten Märkten wie unserer Hauptstadt und der Algarve gibt es nicht genug Angebot im Verhältnis zur Nachfrage, und die natürliche Kundschaft verfügt über höhere Einkommen und eine größere Finanzkraft. Wir schätzen, dass eine Korrektur und Anpassung der Werte in der Größenordnung von 5 bis 10% der Preise wahrscheinlich ist. In mittelgroßen Städten folgt unsere Meinung ein wenig den Daten von idealista.pt, wo ein Rückgang hervorgehoben wird, der doppelt so groß sein kann, weil die dort lebenden Familien manchmal eine weniger solide finanzielle Situation haben. 

Text: Paulo Lopes