À medida que o setor imobiliário se reúne para a Expo Real em Munique em outubro, o otimismo está voltando cautelosamente ao mercado imobiliário alemão. Espera-se que o evento atraia dezenas de milhares de participantes, e o calendário coincide com os primeiros sinais tangíveis de que a longa recessão na construção e no investimento pode estar a diminuir.
O sector da construção, que vinha sob forte pressão, entrou no segundo semestre com uma nota mais forte. De acordo com a associação nacional da construção, os volumes de encomendas aumentaram 8,7% face a julho de 2024. A construção comercial tem sido um dos principais impulsionadores desta melhoria, enquanto os edifícios residenciais começam a estabilizar após meses de estagnação. Esta mudança sugere que a procura está a reequilibrar-se lentamente, oferecendo uma base para a recuperação.
Os indicadores de sentimento do mercado também confirmam uma perspetiva mais positiva. O RICS Global Commercial Property Sentiment Index, baseado em pesquisas com mais de 1.400 empresas em todo o mundo, mostra que a confiança alemã está aumentando. No início de 2025, apenas 30% dos participantes acreditavam que o ciclo imobiliário estava se tornando positivo. Em meados do ano, esse número subiu para 40%, enquanto quase metade dos entrevistados julgou que o mercado havia atingido seu ponto mais baixo. Embora o índice geral permaneça negativo, a melhoria no sentimento dos inquilinos de menos 21 para menos 11 aponta para um ambiente de arrendamento mais saudável. É importante ressaltar que quase metade dos entrevistados agora vê os preços atuais como razoáveis, um sinal de que compradores e vendedores podem estar convergindo em avaliações realistas, abrindo a porta para uma atividade de transação renovada.
A própria Expo Real espelha esta energia renovada. Dos 1.750 expositores, 441 são estrangeiros, com participação particularmente forte dos Estados Unidos. O mix internacional destaca a relevância contínua da Alemanha como um mercado central para os investidores globais, mesmo após um período difícil de correção.
Uma pesquisa pré-evento com participantes, o Trendindex 2025, revelou que 44% dos entrevistados esperam que o mercado imobiliário alemão melhore em 2026. Os fatores mais frequentemente citados como decisivos incluem a política monetária e o ambiente político e económico mais amplo, seguidos de obstáculos burocráticos, do ciclo económico e da disponibilidade de capital. Foi manifestada menor preocupação com os créditos não produtivos ou os ativos irrecuperáveis, que até agora têm permanecido geríveis.
Em termos de classes de ativos, os investidores continuam a ver o setor imobiliário residencial como o segmento mais resiliente, com três quartos dos participantes a esperarem que continue a ser central. As casas de repouso e os data centers também estão ganhando importância, refletindo tendências demográficas e tecnológicas. A logística mantém um apelo moderado, enquanto os ativos de escritório e varejo permanecem profundamente desfavorecidos, refletindo mudanças estruturais nos padrões de trabalho e consumo.
Espera-se que grupos de investidores, como fundos, gestores de ativos e family offices, moldem a atividade nos próximos anos. Geograficamente, a Europa e a região Ásia-Pacífico são vistas como os mercados de crescimento mais atraentes, enquanto o interesse nos Estados Unidos arrefeceu um pouco em comparação com anos anteriores.
No geral, embora os desafios permaneçam, a combinação de estabilização da construção, melhoria do sentimento e forte envolvimento internacional na Expo Real sugere que o mercado imobiliário alemão pode estar entrando nos estágios iniciais de recuperação. Estarei novamente na Expo Real na próxima semana, de 6 a 8 de outubro, como todos os anos, cobrindo as notícias para o meu público em Portugal e no mundo. Desta vez, meu foco será em ativos comerciais e industriais, logística, imobiliário e hotelaria, todos prontos para desempenhar um papel central no próximo capítulo do desenvolvimento do mercado.