Quando olho para o mercado imobiliário português vejo um setor cheio de potencial mas também pesado por obstáculos desnecessários. De um lado há oportunidades claras como conceitos de uso flexível crescente procura por espaços inovadores e a importância cada vez maior da sustentabilidade. Do outro lado enfrentamos regulamentação excessiva políticas fiscais ineficientes e falta de profissionalismo que prejudica a nossa reputação. Se queremos que este mercado prospere governo e indústria têm de mudar de rumo.
Um dos maiores desafios que encontro no meu trabalho é o volume de exigências burocráticas para a construção e a operação de imóveis. Não estou a falar de controlo de rendas mas sim do labirinto de regras a nível municipal e do Estado que tornam os projetos mais lentos mais caros e muitas vezes inviáveis. Com demasiada frequência regulamentos são introduzidos sem considerar as suas consequências práticas. O resultado são custos mais altos que os proprietários acabam por repercutir nos inquilinos. Agrava ainda mais este quadro a taxa de 28 por cento sobre rendimentos prediais que funciona como uma penalização direta à propriedade e empurra inevitavelmente as rendas para cima.
Estas condições explicam por que tantas frações ao nível do rés do chão nas nossas cidades permanecem vazias. Proprietários promotores e potenciais inquilinos não conseguem implementar novas ideias dentro de um quadro tão restritivo deixando para trás espaços pouco atrativos e pouco produtivos. Isto é uma perda não apenas para investidores mas também para as comunidades.
Ao mesmo tempo estou convencido de que as oportunidades são maiores do que nunca. A diversidade de usos comerciais continua a expandir se. Residências com serviços apartamentos com serviços e conceitos de arrendamento de curta duração para viajantes de negócios estão em alta. Instalações desportivas e de lazer como campos de padel ginásios de escalada estúdios de cycling indoor e escape rooms ganham popularidade. Imóveis concebidos para serem flexíveis e proprietários dispostos a abraçar novos modelos são os que mais beneficiam desta tendência. A pandemia apenas acelerou o apetite por espaços inovadores e multifuncionais.
A sustentabilidade é outro tema que devemos levar a sério. Investimentos em energias renováveis e em eficiência energética são a escolha certa para o clima e uma garantia de competitividade a longo prazo. Edifícios otimizados reduzem custos operacionais para os inquilinos e aumentam o valor dos ativos para os proprietários. É aí que está o futuro e quem hesitar arrisca se a ficar para trás.
Ainda assim não posso ignorar um tema que me inquieta. A falta de profissionalismo em partes do nosso setor. A qualidade deve ser sempre a base do trabalho imobiliário. Para mim profissionalismo é mais do que saber técnico. Significa materiais de marketing consistentes e bem preparados fotografia de alta qualidade documentação rigorosa comunicação clara e acima de tudo princípios éticos sólidos. Infelizmente estes padrões faltam demasiadas vezes em Portugal. Onde a construção é sobre regulada a conduta profissional é sub regulada. Este desequilíbrio mina a confiança e é uma das razões pelas quais a nossa profissão por vezes sofre de má reputação. Aqui eu acolheria padrões e supervisão mais rigorosos. Ou como pode ser que um mediador detenha uma licença AMI para vender imóveis em Portugal mas não tenha competências linguísticas para ler as leis e regulamentos que regem o mercado
Também acredito que devemos promover a propriedade da casa como prioridade nacional. Ser proprietário continua a ser a forma mais fiável de segurança para a reforma. Temos de simplificar o desenvolvimento habitacional e repensar o sistema fiscal para criar incentivos significativos em especial para quem coloca os seus imóveis no mercado de arrendamento. Sem estas mudanças os jovens terão cada vez mais dificuldade em entrar na primeira aquisição.
Por fim a responsabilidade não é apenas do governo. Como profissionais temos de olhar para o espelho. Muitas das medidas restritivas que hoje enfrentamos são consequência direta de práticas pouco éticas de uma minoria quer grandes investidores quer pequenos proprietários. Sempre que fazemos manchetes por despejos com falsos pretextos ou outros comportamentos questionáveis minamos a nossa própria indústria. Se queremos menos intervenção do Estado temos primeiro de nos exigir padrões mais elevados.
O mercado imobiliário português tem realmente todos os ingredientes para o sucesso localização procura criatividade e interesse internacional. Mas para desbloquear este potencial precisamos de governação mais inteligente fiscalidade mais justa e ética profissional mais forte. Estou convencido de que se dermos estes passos Portugal pode tornar se uma referência no desenvolvimento imobiliário na Europa e um mercado que cria valor para proprietários inquilinos e para a sociedade.