Quais serão os efeitos, a curto e longo prazo, da crise do corona vírus no mercado imobiliário em Portugal?

Efeitos a curto prazo

Baseado nas informações da Market Analytics do site CASAFARI, foram retirados do mercado imobiliário nacional nos últimos 30 dias 210.233 Imóveis. Isto deve se em primeira linha a dificuldade de pagamento dos anúncios por parte dos particulares e de algumas empresas imobiliárias. Entraram no mesmo período 148.745 Imóveis, tendo assim uma redução na oferta de mais de 25%. Subiram no preço 6.259 Imóveis ou seja 30% dos Imóveis comparado com os 16.812 Imóveis que desceram. Mas no mesmo período foram vendidos 2.367 Imóveis e reservados mais 1.699 Imóveis.

Porém estes dados refletem uma quebra estrutural na publicidade e não um efeito real no preço: presumivelmente, as propriedades de baixo custo foram retiradas porque o esforço de marketing (digital) agora necessário não vale a pena nesse caso. Inversamente, as propriedades de maior qualidade querem destacar-se no preço pela sua longevidade no valor.

Efeitos a médio prazo: Uma amolgadela

Ao longo do ano, a evolução dos preços dependerá do PIB: Quanto mais profunda e prolongada for a recessão, tanto mais acentuado será o efeito do preço. Uma vez que uma recessão é inevitável, isto também se aplica aos preços de compra.

No cômputo geral, esperamos uma diminuição dos preços de compra nos próximos meses, que se situará provavelmente entre os 10 e os 20 por cento. As rendas cairão consideravelmente menos e provavelmente apenas por um curto período, continuando depois a estagnar, como acontecia antes da crise do COVID-19.

Efeitos a longo prazo: Recuperação à vista

Acreditamos uma acentuada recuperação do PIB em 2021, partindo do princípio de que a retoma do turismo no próximo ano sobre novos paradigmas de qualidade possa vir a trazer turismo de melhor qualidade e de valor acrescentado como já se vinha a refletir nos últimos dois anos. Só nos últimos cinco anos (como informa o Observador no dia 12.11.19), o crescimento do número de turistas em Portugal revelava uma curva ascendente, com um aumento sustentado nos mais diversos indicadores, como o número de hóspedes (de 17,3 milhões em 2014 para 25,2 milhões em 2018) ou as receitas turísticas (de 10,4 mil milhões de euros em 2014 para 16,6 mil milhões de euros em 2018). Basta dizer que em 2018, o peso das receitas turísticas representou 8,2% do PIB e alcançou 18,6% do peso das exportações globais. Em 2019 (dados preliminares), o setor do alojamento turístico (Hotelaria, Alojamento Local, Turismo de Espaço Rural e Turismo Habitacional) registou 27,0 milhões de hóspedes, que geraram 69,9 milhões de dormidas, que correspondem a variações de, respetivamente, +7,3% e +4,1%, face ao ano anterior.

Temos uma indústria de exportação mais diferenciada e menos dependente de um ou dois mercados. O Instituto Nacional de Estatística avançou em janeiro 2020 que as exportações aumentaram 4,2%, devido aos dois tipos de comércio, "correspondendo a uma desaceleração face ao mês anterior (+5,5% em dezembro de 2019)".

Conclusão: Nas próximas semanas e meses, o mercado terá de ser vigiado de muito perto. Poderá haver "pechinchas" individuais após o congelamento e uma acentuada queda dos preços de compra, mas deve ser dada especial atenção aos sinais de uma próxima recuperação dos preços de compra.

Sobretudo vamos ter que nos preparar para as mudanças que aí se advinham para o futuro, no que mais interessa após este confinamento ao cliente. Porque de certa forma vai haver mudanças graduais nas preferências. Não iremos logo todos depois da crise começar a trabalhar de casa! Mas mais que no passado estamos preparados e equipados para tal, em conjunto com a experiência dos sistemas de contacto à distância e de recolher obrigatório, as características específicas das nossas casas irão, por consequência, assumir uma importância maior ou menor do que em tempos anteriores. Para além da localização e do equipamento, estes incluem sobretudo o número de quartos e a presença de uma grande varanda, ou melhor ainda, de um jardim privado, bem como uma grande arrecadação. Neste contexto, achamos que os conceitos e as formas de habitação como micro-apartamentos e a partilha de casa terão que ser reanalisados e revistas sobre uma nova perspetiva.

Texto: Paulo Lopes