Portugal Não Precisa Apenas de Mais Casas. Precisa de um Novo Mercado de Habitação

Portugal Não Precisa Apenas de Mais Casas. Precisa de um Novo Mercado de Habitação
Se existe um tema que domina o debate público em Portugal nos últimos anos é a habitação. Todos concordam que faltam casas. Todos concordam que os preços estão demasiado elevados para os rendimentos médios nacionais. Todos concordam que os jovens enfrentam hoje dificuldades muito superiores às das gerações anteriores para comprar ou arrendar uma habitação. O consenso termina precisamente aí.
A partir desse ponto, a conversa tende a simplificar excessivamente um problema que é tudo menos simples. Continua a repetir-se que a solução passa por construir mais. E embora isso seja verdade, a realidade mostra que essa resposta, por si só, já não é suficiente. Portugal não enfrenta apenas uma escassez de habitação. Portugal enfrenta uma escassez de modelo.
Ao longo das últimas décadas construímos uma política habitacional quase exclusivamente orientada para a propriedade. Comprar casa tornou-se uma espécie de objetivo nacional. O crédito à habitação foi incentivado, a aquisição de património foi promovida e a casa própria passou a representar segurança, estabilidade e poupança para milhões de famílias. Durante muito tempo esta estratégia funcionou. O país aumentou significativamente o número de proprietários e criou uma cultura profundamente ligada à posse da habitação.
Mas o mundo mudou. As necessidades das novas gerações são diferentes. As carreiras profissionais são mais móveis. Os ciclos de vida são mais dinâmicos. Os centros urbanos atraem cada vez mais população temporária, profissionais internacionais, estudantes e trabalhadores qualificados. A economia moderna exige flexibilidade. No entanto, continuamos a olhar para a habitação através de uma lente desenhada para uma realidade de há quarenta anos.
O resultado está à vista. Temos um mercado de compra sob enorme pressão e um mercado de arrendamento incapaz de funcionar como verdadeira alternativa. A oferta é reduzida, a confiança é limitada e a escala simplesmente não existe.
Quando olhamos para países como a Alemanha, Dinamarca, Holanda ou Suécia percebemos rapidamente que os seus mercados habitacionais não dependem exclusivamente da compra de casa. Existe uma coexistência equilibrada entre propriedade e arrendamento. O arrendamento não é visto como uma solução temporária ou de recurso. É uma opção perfeitamente normal para famílias, profissionais e até reformados. Essa realidade não surgiu por acaso. Foi construída através de décadas de estabilidade regulatória, incentivos adequados e atração de investimento institucional de longo prazo.
Em Portugal continuamos atrasados nesta transformação. Continuamos demasiado dependentes do pequeno proprietário individual para responder a uma procura que já exige soluções de outra dimensão. E isso não significa retirar importância ao pequeno senhorio. Significa reconhecer que sozinho não consegue resolver o problema.
É aqui que surge uma das discussões mais importantes dos próximos anos: a necessidade de atrair capital institucional para a habitação.
Fundos de pensões, seguradoras, investidores de longo prazo e grandes operadores imobiliários já desempenham um papel fundamental nos mercados habitacionais mais maduros da Europa. Investem em edifícios inteiros concebidos para arrendamento, geridos profissionalmente, com manutenção permanente e contratos estáveis. O modelo conhecido como Build-to-Rent tem vindo precisamente a ganhar relevância por toda a Europa porque responde simultaneamente às necessidades dos investidores e dos inquilinos.
Portugal começa finalmente a dar os primeiros passos nesta área. Existem já projetos em desenvolvimento e o debate tornou-se mais visível. No entanto, quem acompanha o setor sabe que os obstáculos continuam a ser significativos. O custo dos terrenos, os licenciamentos demorados, a instabilidade legislativa e a dificuldade em garantir retornos adequados continuam a afastar muitos investidores. Não é por acaso que vários especialistas do setor afirmam que a construção para arrendamento continua a ser mais difícil de viabilizar do que a construção para venda.
E aqui encontramos outro dos grandes problemas da habitação portuguesa: o tempo.
Fala-se muito dos custos de construção, dos materiais, dos juros e da fiscalidade. Tudo isso importa. Mas raramente se fala do custo da espera. Um projeto que demora cinco, seis ou sete anos a obter todas as aprovações necessárias transporta consigo um conjunto de encargos financeiros que acabam inevitavelmente incorporados no preço final da habitação. Cada mês de atraso significa capital parado, risco acrescido e menor capacidade para lançar novos projetos.
Por isso, quando discutimos habitação, não podemos olhar apenas para o produto final. Temos de olhar para toda a cadeia de produção.
A simplificação administrativa é tão importante como os incentivos fiscais. A previsibilidade regulatória é tão importante como o financiamento. E a capacidade de execução das entidades públicas é tão importante quanto a vontade dos investidores.
Existe ainda uma dimensão menos discutida mas igualmente relevante: a inovação na construção.
Enquanto continuamos a debater modelos tradicionais, o setor está a mudar em muitos países. Construção modular, industrialização, pré-fabricação e automação estão a reduzir tempos de obra, a aumentar a eficiência e a melhorar o controlo de custos. O setor habitacional continua demasiado artesanal para a dimensão do desafio que enfrenta.
Portugal tem condições para liderar parte desta transformação. Tem engenharia de qualidade, capacidade industrial e conhecimento técnico. O que falta é criar escala suficiente para que estas soluções deixem de ser exceções e passem a fazer parte da normalidade.
Também a mediação imobiliária terá um papel cada vez mais importante neste novo ciclo. Durante muitos anos o mercado esteve excessivamente focado na transação. Comprar e vender dominava praticamente toda a atividade. O futuro será diferente. Um mercado mais maduro exigirá profissionais capazes de aconselhar investidores, apoiar arrendatários, gerir ativos e criar confiança num setor que se tornará inevitavelmente mais complexo.
Mas existe uma questão ainda mais profunda.
Talvez o maior erro que continuamos a cometer seja olhar para a habitação apenas como um tema imobiliário.
A habitação é muito mais do que isso. É uma infraestrutura económica. Tal como uma estrada, um porto ou uma rede energética.
Quando um jovem adia a saída de casa dos pais porque não consegue pagar uma renda, isso afeta a natalidade. Quando um trabalhador não consegue viver próximo do emprego, isso afeta a produtividade. Quando uma empresa não consegue atrair talento porque os custos habitacionais são demasiado elevados, isso afeta a competitividade económica. Quando uma família dedica mais de metade do rendimento à habitação, reduz o consumo, a poupança e a capacidade de investimento.
A habitação influencia praticamente todos os indicadores sociais e económicos de um país.
É por isso que a discussão precisa de mudar de nível.
Precisamos de mais casas, sem dúvida. Mas precisamos igualmente de mais arrendamento. Precisamos de mais investimento institucional. Precisamos de mais estabilidade regulatória. Precisamos de processos mais rápidos. Precisamos de construção mais eficiente. Precisamos de um Estado que facilite em vez de bloquear. Precisamos de municípios que compreendam que acelerar a oferta não significa abdicar da qualidade urbana.
Sobretudo, precisamos de uma visão de longo prazo.
Portugal não resolverá a crise da habitação através de uma única medida, de um único pacote legislativo ou de uma única legislatura. Resolverá quando compreender que a habitação não é apenas um problema de oferta.
É um problema de modelo.
E os países que conseguem resolver problemas estruturais são aqueles que têm coragem para mudar modelos antes que os problemas se tornem permanentes.
A verdadeira questão já não é quantas casas precisamos de construir.
A verdadeira questão é que mercado habitacional queremos deixar às próximas gerações.
Porque construir mais é necessário.
Mas construir um sistema que funcione é aquilo que realmente fará a diferença.