Menos vendas, mais pressão: O Mercado Imobiliário não abrandou, ajustou-se

Menos Vendas, Mais Pressão: O Mercado Imobiliário Não Abrandou, Ajustou-se
Os números mais recentes do mercado imobiliário português mostram uma realidade que, para quem acompanha o setor diariamente, está longe de ser surpreendente. O número de transações caiu cerca de 9,4% no primeiro trimestre de 2026, enquanto os preços continuaram a subir, com uma valorização homóloga na ordem dos 21,1% em Portugal Continental. Para alguns observadores, esta combinação parece contraditória. Afinal, se se vendem menos casas, porque continuam os preços a aumentar? A resposta é menos dramática do que muitos títulos fazem parecer: o mercado não está a corrigir de forma estrutural, nem entrou num verdadeiro ciclo de retração. Está apenas a adaptar-se a uma nova realidade, mais exigente, mais seletiva e, acima de tudo, marcada por um desequilíbrio persistente entre aquilo que existe para vender e aquilo que continua a ser procurado.
Durante a última década, Portugal beneficiou de um conjunto de circunstâncias excecionais. Taxas de juro reduzidas durante largos anos, forte procura internacional, crescimento do turismo, atração de investimento estrangeiro e uma imagem cada vez mais consolidada de país seguro e estável criaram um ciclo de valorização muito significativo. Hoje, esse ciclo entrou numa fase mais madura. O mercado deixou de crescer em volume ao ritmo que crescia, mas continua a enfrentar exatamente o mesmo problema estrutural que o acompanha há anos: a falta de oferta. É por isso que a leitura simplista de “menos vendas significa mercado mais fraco” falha tantas vezes. Um mercado pode vender menos e continuar forte se a base da procura se mantiver sólida e se o produto disponível for insuficiente para responder a essa procura. É precisamente isso que estamos a ver.
É precisamente aqui que reside o ponto central desta discussão. Portugal continua a construir muito menos do que aquilo que necessita. Os dados disponíveis mostram que, em 2025, foram concluídas cerca de 26.700 habitações, um número que, apesar de representar alguma recuperação face aos mínimos do passado, continua muito distante do que seria necessário para responder às necessidades acumuladas do país. Também o licenciamento permanece abaixo do que seria desejável, com cerca de 41.830 fogos licenciados em 2025, e apenas uma parte dos projetos submetidos a transformar-se efetivamente em oferta disponível. As habitações que entram no mercado todos os anos estão longe de responder às necessidades dos jovens que procuram a primeira casa, das famílias que querem melhorar condições, dos agregados que se deslocam por razões profissionais e até da procura internacional que continua a olhar para Portugal como um destino atrativo para viver ou investir. Quando existe escassez, os preços mantêm-se pressionados. É uma das regras mais básicas da economia, e no setor residencial essa regra é particularmente visível.
Ao mesmo tempo, a procura não desapareceu. Apesar das tensões geopolíticas, da desaceleração económica em algumas regiões do mundo e das dúvidas que ainda subsistem em torno do custo do financiamento, Portugal continua a captar investimento e talento. O país mantém vantagens competitivas difíceis de ignorar: segurança, qualidade de vida, clima, estabilidade institucional, capacidade de atração para profissionais internacionais e uma presença crescente em setores como tecnologia, centros de dados, energia e inovação. Essa combinação não sustenta apenas a procura externa; sustenta também a procura interna, porque gera emprego, mobilidade e pressão adicional sobre os principais centros urbanos e suburbanos. Em paralelo, a normalização
progressiva do custo do crédito ao longo de 2026 devolveu alguma capacidade de decisão a várias famílias que tinham adiado a compra. Ou seja, mesmo com um ambiente mais prudente, a base de compradores continua ativa. Pode estar mais seletiva, mais sensível ao preço e mais exigente na escolha, mas está longe de ter desaparecido.
Mas existe uma questão que deve preocupar-nos mais do que a evolução dos preços em si. O verdadeiro desafio começa a ser a acessibilidade. A distância entre o valor das casas e os rendimentos médios das famílias continua a aumentar, e esse afastamento tornou-se um dos principais fatores de tensão económica em Portugal. Para uma parte significativa da população, especialmente os mais jovens, o acesso à habitação tornou-se progressivamente mais difícil. E esta já não é apenas uma questão imobiliária. É uma questão económica, social e até demográfica. Quando uma geração inteira adia a saída de casa dos pais, adia a constituição de família ou é empurrada para periferias cada vez mais distantes do local de trabalho, o problema deixa de ser apenas o preço por metro quadrado. Passa a afetar produtividade, mobilidade, qualidade de vida, natalidade e coesão territorial. Um país onde viver perto do emprego se torna um privilégio e não uma possibilidade razoável é um país que começa a comprometer a sua própria competitividade a médio prazo.
O mais interessante é que o diagnóstico está feito há muito tempo. O setor conhece os bloqueios. Conhece as dificuldades. Sabe que os licenciamentos continuam demasiado lentos, que os custos de construção permanecem elevados, que a escassez de mão de obra qualificada limita a capacidade de execução, que o acesso ao financiamento para novos projetos continua condicionado e que a coordenação entre entidades públicas e privadas está longe de ser eficiente. Em muitos municípios, o prazo entre a intenção de construir e a entrega efetiva de casas no mercado continua incompatível com a urgência da procura. Ao mesmo tempo, a pressão regulatória, a imprevisibilidade de alguns enquadramentos e o aumento dos custos operacionais tornam muitos projetos inviáveis ou menos rápidos do que poderiam ser. Não falta conhecimento sobre o problema. Falta capacidade de execução para resolver aquilo que já foi identificado. E essa incapacidade tem um custo muito concreto: menos oferta em tempo útil e mais pressão continuada sobre os preços finais.
Por isso, quando olhamos para a redução do número de transações, é importante não interpretar esse dado de forma isolada. Menos vendas não significam necessariamente um mercado mais fraco. Neste caso, significam sobretudo um mercado onde existe menos produto disponível, onde uma parte dos compradores está mais cautelosa na decisão e onde os imóveis que chegam ao mercado, especialmente os bem localizados e com preços ajustados ao segmento certo, continuam a encontrar procura. O mercado tornou-se mais seletivo, não necessariamente mais débil. Os ativos de qualidade mantêm liquidez, os projetos bem pensados continuam a suscitar interesse e os compradores mais preparados financeiramente continuam presentes. Isto significa que a travagem no volume não deve ser confundida com perda generalizada de valor. Enquanto a oferta continuar insuficiente, os preços dificilmente encontrarão espaço para correções significativas e generalizadas. O que podemos observar são ajustes pontuais, diferenças entre segmentos e maior sensibilidade à localização, ao produto e ao poder de compra de cada perfil de comprador.
O mercado imobiliário português não está em crise. Está simplesmente a refletir aquilo que acontece quando a procura continua superior à capacidade de resposta da oferta. E enquanto não conseguirmos acelerar a construção, simplificar processos, dar previsibilidade aos promotores, reabilitar com mais eficácia o património existente e aumentar a disponibilidade de habitação em escala, continuaremos a assistir ao mesmo fenómeno: menos transações, mas mais pressão sobre os preços. É também por isso que o debate público sobre habitação tem de sair da lógica do curto prazo. Não basta reagir trimestre a trimestre nem anunciar medidas que demoram demasiado tempo a produzir efeitos práticos. É necessário atacar simultaneamente várias frentes: licenciamento, custos, fiscalidade, reabilitação urbana, mobilização de imóveis devolutos e reforço da oferta acessível. Sem essa visão integrada, a escassez continuará a reproduzir-se, independentemente das oscilações conjunturais da procura.
A questão já não é perceber o que está a acontecer. Os sinais são claros há vários anos e os números apenas confirmam um padrão que o mercado conhece bem. A verdadeira questão é saber quanto tempo mais estaremos dispostos a aceitar uma escassez que todos reconhecem, mas que continua sem uma resposta à altura da dimensão do desafio. Porque, no fim, o problema da habitação em Portugal não se mede apenas pelo comportamento dos preços. Mede-se pela capacidade — ou incapacidade — de um país oferecer soluções reais a quem cá vive, trabalha e quer construir futuro. Se não conseguirmos transformar diagnóstico em execução, então o risco não é apenas continuar a ver preços elevados. O risco é normalizar uma crise de acesso que corrói silenciosamente a economia, fragiliza a classe média e compromete a próxima geração. E isso, mais do que qualquer estatística trimestral, é o sinal que verdadeiramente nos devia inquietar.
No essencial, o mercado ajustou-se, mas o problema de base permanece intacto. E enquanto permanecer, continuará a haver menos casas disponíveis do que famílias com necessidade — e menos capacidade de resposta do que urgência social.