O verdadeiro problema do imobiliário em Portugal não é a procura, é o sistema

O verdadeiro problema do imobiliário em Portugal não é a procura, é o sistema
Sempre que se fala da subida dos preços das casas em Portugal, a discussão tende a seguir o mesmo caminho: especulação, investidores estrangeiros, pressão do turismo ou excesso de procura. São temas fáceis, mediáticos e, em alguns casos, parcialmente verdadeiros. Mas não explicam o essencial. O verdadeiro problema do imobiliário em Portugal não está na procura. Está no sistema.
Os dados são claros. Os preços continuam a subir a um ritmo muito superior ao da média europeia, com aumentos que chegam a quase 20% ao ano em alguns períodos recentes. Ao mesmo tempo, o número de transações começa a estabilizar ou até a recuar ligeiramente. Este comportamento não é um sinal de especulação descontrolada. É um reflexo direto de um mercado onde a oferta continua estruturalmente limitada.
Portugal constrói pouco. Muito pouco. Em comparação com a média europeia, o número de novas habitações por mil habitantes é significativamente mais baixo. E isso não acontece por falta de interesse dos promotores ou por ausência de capital. Acontece porque o sistema não permite que a construção aconteça à velocidade necessária.
Licenciamentos que demoram anos, burocracia excessiva, falta de previsibilidade nos processos, custos elevados de construção e dificuldades no acesso ao financiamento são obstáculos reais que travam o crescimento da oferta. Cada mês de atraso num projeto representa custos adicionais, perda de eficiência e, inevitavelmente, preços finais mais elevados para o consumidor.
A isto junta-se um outro problema estrutural: a falta de uma verdadeira economia de arrendamento. Portugal continua excessivamente dependente da compra de habitação, enquanto o mercado de arrendamento permanece pouco desenvolvido, pouco profissionalizado e, muitas vezes, pouco atrativo para investidores institucionais. Ao contrário de países como Alemanha, Dinamarca ou Suécia, onde o arrendamento é uma parte central do mercado, em Portugal continua a ser visto como uma alternativa, e não como uma solução.
O resultado é um mercado desequilibrado. Incentiva-se a compra, muitas vezes com apoios públicos, mas não se cria oferta suficiente para responder a essa procura. E quando a procura aumenta sem que a oferta acompanhe, o efeito é inevitável: os preços sobem.
Curiosamente, quando olhamos para exemplos concretos dentro do próprio país, percebemos que é possível fazer diferente. Municípios como Vila Nova de Gaia mostram que, com processos mais ágeis e maior capacidade de execução, é possível aumentar a oferta e responder melhor à procura. Não resolve tudo, mas demonstra que o problema não é falta de soluções, é falta de escala na sua implementação.
Há ainda outro ponto que raramente é discutido com profundidade: a necessidade de industrializar a construção. Métodos mais rápidos, mais eficientes e mais previsíveis podem reduzir custos e acelerar a entrega de habitação. Esta não é uma ideia nova. Já está a ser aplicada em vários mercados europeus com resultados claros. Em Portugal, continua a ser uma exceção, quando deveria ser uma prioridade.
O mercado imobiliário não precisa de mais debate. Precisa de decisões. Precisa de execução. Precisa de uma estratégia integrada que olhe para a habitação não apenas como um ativo financeiro, mas como uma infraestrutura essencial para o funcionamento da economia.
Porque no final, o impacto vai muito além do setor. A falta de acesso à habitação afeta a mobilidade, a produtividade, a capacidade de atrair talento e o crescimento económico do país.
E enquanto continuarmos a tratar o problema como conjuntural, quando ele é estrutural, vamos continuar a ter exatamente os mesmos resultados.
Mais pressão, menos acesso e um mercado que, apesar de resiliente, continua longe de ser equilibrado.