Portugal pode ter menos procura e continuar com casas demasiado caras

Portugal pode ter menos procura e continuar com casas demasiado caras 

Durante anos habituámo-nos a uma explicação aparentemente simples: as casas estão caras porque existe demasiada procura. Mais população, mais imigração, mais compradores internacionais, juros baixos, crescimento do emprego e aumento dos rendimentos criaram uma pressão enorme sobre o mercado habitacional português. Mas existe agora uma pergunta que merece ser feita: e se a procura abrandar e as casas continuarem demasiado caras? 
É precisamente essa possibilidade que o mais recente estudo da Morningstar DBRS coloca sobre a mesa e, na minha opinião, esta é uma das conclusões mais importantes para compreender o futuro da habitação em Portugal. 
Os números são impressionantes. Desde 2019, os preços das casas praticamente duplicaram em Portugal e, apenas em 2025, aumentaram 19%. Durante o mesmo período, o país recebeu mais de 650 mil migrantes líquidos, o emprego cresceu e os rendimentos reais melhoraram. Tudo isto ajudou a alimentar uma procura muito superior à capacidade de resposta da oferta. 
Agora, porém, alguns desses motores podem começar a perder força. A DBRS antecipa um possível abrandamento dos fluxos migratórios, uma deterioração crescente da acessibilidade à habitação e condições de financiamento mais exigentes. As taxas de juro voltaram a subir e o crédito tornou-se mais caro. Em teoria, menos procura deveria significar menor pressão sobre os preços. 
Mas o mercado imobiliário raramente funciona de forma tão simples. 
Portugal acumulou, desde 2014, um défice superior a 300 mil habitações, comparando a formação de novos agregados familiares com o número de casas concluídas. E as causas desse desequilíbrio são profundamente estruturais: falta de trabalhadores na construção, aumento dos custos de materiais e mão de obra, escassez de terrenos prontos a construir, burocracia e lentidão nos processos de planeamento e licenciamento. 
É precisamente aqui que encontramos a grande contradição portuguesa. Podemos vir a ter menos compradores e, mesmo assim, continuar sem casas suficientes. Podemos ter crédito mais caro e, ainda assim, manter preços inacessíveis para muitas famílias. Podemos ter menor imigração e continuar com uma enorme dificuldade em alojar trabalhadores, estudantes e jovens que querem constituir família. 
Porque uma redução da procura não cria uma única casa nova. 
Tenho defendido repetidamente que o problema da habitação em Portugal não se resolve apenas intervindo sobre quem compra. Durante demasiado tempo, discutimos estrangeiros, fundos, vistos gold, alojamento local, impostos e crédito como se existisse um único responsável pela subida dos preços. Todos estes fatores podem ter impacto em determinados mercados, regiões e segmentos. Mas nenhum explica sozinho um défice acumulado superior a 300 mil casas. 
Talvez também seja necessário reconhecer que a acessibilidade não regressará automaticamente apenas porque o mercado abranda. Uma família pode deixar de comprar porque não consegue obter financiamento, mas isso não significa que deixou de precisar de uma casa. Passará provavelmente para o arrendamento, aumentando a pressão sobre outro segmento já profundamente limitado. Um jovem pode adiar a saída de casa dos pais. Um trabalhador pode recusar um emprego noutra região porque não encontra habitação. A procura pode desaparecer das estatísticas sem que a necessidade real desapareça da sociedade. 
O estudo contém ainda um sinal que não devemos ignorar. Segundo a análise da DBRS, quase dois quintos da recente subida dos preços em Portugal não são explicados pelos fundamentos económicos considerados no modelo. A agência considera prematuro falar numa bolha imobiliária e sublinha que as famílias estão hoje muito menos endividadas do que antes da última grande crise. O rácio entre a dívida das famílias e o rendimento disponível caiu de cerca de 100%, entre 2008 e 2012, para aproximadamente 50% em 2025. 
Não precisamos, portanto, de alarmismo. Mas também não devemos confundir ausência de uma bolha financeira com existência de um mercado saudável. 
E aqui talvez nós, profissionais do imobiliário, também devamos fazer alguma autocrítica. Durante demasiado tempo olhámos para a subida dos preços como prova automática da força do mercado. Eu próprio reconheço que é fácil celebrar recordes de transações, valorização e procura. Mas um mercado onde cada vez mais pessoas deixam de conseguir comprar ou arrendar uma casa não pode ser avaliado apenas pelo preço do metro quadrado. 
O verdadeiro sucesso deveria medir-se também pela capacidade de criar oferta, garantir mobilidade, atrair trabalhadores, permitir aos jovens formar novos agregados familiares e assegurar que as empresas conseguem encontrar habitação para as pessoas de que necessitam. 
Portugal pode efetivamente assistir a um abrandamento da procura nos próximos anos. Mas seria um erro esperar que o mercado resolvesse sozinho um problema construído ao longo de mais de uma década. 
Precisamos de mais construção, mas também de melhor planeamento. Precisamos de terrenos efetivamente disponíveis, processos mais rápidos, municípios com capacidade técnica, maior coordenação regional e uma visão que ligue habitação, emprego, transportes e infraestruturas. 
Porque o problema português já não é simplesmente termos demasiada procura. 
É termos criado um mercado tão rígido do lado da oferta que mesmo uma desaceleração pode não ser suficiente para devolver a acessibilidade. 
Portugal pode vir a ter menos compradores, menor imigração e crédito mais caro. Mas enquanto continuar a ter poucas casas, terrenos bloqueados, licenciamentos lentos e construção insuficiente, a acessibilidade dificilmente regressará por si própria. 
O mercado pode arrefecer. 
O problema é que a crise da habitação pode continuar quente.