De Telhados Logísticos a Potências Energéticas: Uma Nova Mentalidade a Emergir do MIPIM

O MIPIM sempre foi um lugar onde ideias, capital e liderança convergem. Todos os anos, a indústria imobiliária global reúne-se em Cannes para discutir tendências, desafios e oportunidades que moldam o futuro das cidades e das infraestruturas. Mas este ano algo parecia diferente. As conversas deixaram de ser apenas sobre metros quadrados, rendas ou rendimentos. Focavam-se cada vez mais na energia, resiliência e no papel do imobiliário na transição global para uma economia mais sustentável.
Durante as sessões a que participei, incluindo a Descarbonização de Edifícios Ocupados: Caminhos Práticos e as duas partes do Fórum de Logística, um tema surgiu repetidamente nas discussões com investidores, promotores e gestores de ativos. Os edifícios já não são apenas ativos passivos. Estão a tornar-se plataformas de infraestruturas capazes de produzir energia, armazenar energia e apoiar a eletrificação da indústria e dos transportes.
O que mais me impressionou foi o quão prática a conversa se tornou. A indústria está a ir além das discussões teóricas sobre sustentabilidade, em direção a soluções concretas que criem valor mensurável tanto para investidores como para inquilinos.
Ativos Logísticos como Infraestrutura Energética
Uma das ideias mais interessantes discutidas durante o Fórum de Logística foi levantada pelo Dr. Thomas Steinmüller, que descreveu o imobiliário logístico como algo muito mais poderoso do que os armazéns tradicionais. Segundo ele, os ativos logísticos podem evoluir para potências combinadas onde a logística, a produção de energia e o armazenamento de energia coexistem.
Esta ideia reflete uma realidade fundamental que todos enfrentamos hoje. Por toda a Europa competimos pelo mesmo recurso limitado, que é a terra. Os parques solares requerem terreno. Os centros logísticos precisam de terra. Os empreendimentos residenciais requerem terreno. As instalações industriais requerem terrenos. A pressão sobre o espaço disponível continua a crescer à medida que as economias se expandem e as cadeias de abastecimento se adaptam às mudanças geopolíticas.
No entanto, os ativos logísticos já possuem um recurso extraordinário e muitas vezes subestimado. Os telhados deles.
Grandes edifícios logísticos podem abranger dezenas de milhares de metros quadrados e, em toda a Europa, milhões de metros quadrados de espaço nos telhados permanecem inutilizados. Ao mesmo tempo, por baixo de muitos destes edifícios existe potencial adicional sob a forma de capacidade subterrânea que poderá suportar várias soluções de armazenamento de energia no futuro.
Se combinarmos a geração solar no telhado com armazenamento de energia e infraestruturas logísticas modernas, surge um novo tipo de ativo. As instalações logísticas tornam-se não só locais onde os bens circulam através das cadeias de abastecimento, mas também nós do sistema energético. Geram energia, apoiam o transporte eletrificado e reforçam a resiliência energética.
Conversas com Líderes da Indústria
No MIPIM tive o privilégio de discutir estas ideias com vários líderes da indústria, incluindo Guy Gueirard da JLL, Hubert Michalak da Hillwood, Wincel Kaufmann, Dr. Thomas Steinmüller e Diana Diziain. O que se destacou nestas conversas foi a crescente consciência de que a energia e a sustentabilidade deixaram de ser considerações secundárias no setor imobiliário logístico. Estão a tornar-se motores centrais de valor que podem influenciar diretamente o desempenho dos ativos.
A discussão está também a evoluir para além do ESG enquanto quadro de conformidade, rumo a algo mais pragmático. Os investidores querem cada vez mais compreender como as soluções de sustentabilidade se traduzem em eficiência operacional, procura dos inquilinos e, em última análise, em retornos melhorados.
A resposta é cada vez mais clara. A infraestrutura energética integrada em ativos logísticos não é um custo. É um criador de valor.
A Oportunidade no Telhado
Para ilustrar a dimensão desta oportunidade, fiz um cálculo simples baseado nos portefólios logísticos dos três patrocinadores do Fórum de Logística, que eram JLL, Hillwood e Swiss Life Asset Managers. Juntas, estas três organizações representam cerca de vinte e nove milhões de metros quadrados de superfície logística de telhados. Usando uma regra prática comum da indústria de que dez mil metros quadrados de telhado podem suportar aproximadamente um megawatt de capacidade solar, o potencial combinado torna-se significativo.
Só a Swiss Life Asset Managers poderia atingir cerca de 1,15 gigawatts de potencial solar em telhados. Os ativos geridos pela JLL representam uma magnitude semelhante, cerca de 1,15 gigawatts. O portefólio logístico da Hillwood acrescenta aproximadamente mais 0,6 gigawatts. Juntos, estes três portfólios poderiam teoricamente suportar cerca de 2,9 gigawatts de capacidade solar em telhados.
Em termos de produção de energia, esta capacidade poderia gerar cerca de três a três teravatos-hora e meio de eletricidade por ano em toda a Europa. Essa quantidade de eletricidade seria suficiente para abastecer entre setecentos mil e um milhão de agregados familiares anualmente.
E este cálculo baseia-se apenas em três jogadores.
A Escala em Todo o Setor da Logística
Se estendermos este pensamento aos maiores proprietários de imóveis em logística que operam na Europa, o potencial torna-se ainda mais notável. Grandes plataformas logísticas como Prologis Europe, Logicor, CTP, SEGRO, GLP Europe e WDP representam juntas mais de oitenta e seis milhões de metros quadrados de espaço logístico.
Aplicando o mesmo cálculo solar no telhado, produz-se uma capacidade teórica de aproximadamente 8,65 gigawatts. Naturalmente, estes números representam potencial teórico. As instalações reais serão sempre ligeiramente inferiores devido a restrições técnicas, como claraboias, equipamentos no telhado, corredores de acesso a incêndios ou limitações estruturais. Mas mesmo que uma parte desta capacidade fosse implementada, a contribuição para o sistema energético europeu seria enorme. Mais importante ainda, a economia já é convincente.
Sustentabilidade que se paga a si própria
Um dos maiores equívocos sobre soluções de energia renovável no setor imobiliário é que representam custos adicionais para promotores ou investidores. Na realidade, o oposto é cada vez mais verdade.
As instalações solares em telhados podem gerar múltiplas fontes de receita. Os proprietários de ativos podem fazer parcerias com empresas de energia renovável e arrendar as suas superfícies de telhado a operadores energéticos como a Greenvolt, gerando rendimento adicional sem complexidade operacional. Ao mesmo tempo, os inquilinos beneficiam do acesso a eletricidade verde produzida localmente a um custo mais baixo, o que melhora a atratividade do edifício e apoia a ocupação a longo prazo.
Custos energéticos mais baixos melhoram a eficiência operacional dos ocupantes. A infraestrutura de energia renovável reforça o perfil de sustentabilidade do ativo. E a receita adicional gerada pelo aluguer de telhados ou pelo fornecimento de energia melhora o retorno global do investimento.
Por outras palavras, as soluções técnicas já existem e não exigem sacrificar a rentabilidade. Pelo contrário, eles enriquecem-na.
Um Momento de Liderança
Durante uma das minhas conversas no MIPIM, fiz uma pergunta simples a Wincel Kaufmann. Porque é que estamos à espera que o pássaro sentado na árvore decida quando quer voar?
Já sabemos que energia e sustentabilidade não são temas opcionais. São elementos essenciais do nosso futuro económico e da resiliência das nossas cidades e indústrias.
O setor da logística está numa posição única para desempenhar um papel de liderança nesta transformação. Os ativos já existem. A tecnologia está disponível. A economia é atraente. E a necessidade de energia limpa continua a crescer. A oportunidade está literalmente acima das nossas cabeças, nos telhados dos edifícios logísticos por toda a Europa.
Talvez o verdadeiro desafio não seja tecnológico ou financeiro. Talvez seja simplesmente uma questão de mentalidade.
Em vez de esperar que a ave decida quando vai voar, o setor logístico pode escolher abrir as asas e começar a voar agora.