Des toits logistiques aux puissances énergétiques : un nouvel état d’esprit émerge de MIPIM

MIPIM a toujours été un lieu où idées, capital et leadership convergent. Chaque année, l’industrie immobilière mondiale se réunit à Cannes pour discuter des tendances, des défis et des opportunités qui façonnent l’avenir des villes et des infrastructures. Mais cette année, quelque chose avait changé. Les conversations ne portent plus seulement sur le mètre carré, les loyers ou les revenus. Ils se sont de plus en plus concentrés sur l’énergie, la résilience et le rôle de l’immobilier dans la transition mondiale vers une économie plus durable.
Lors des sessions auxquelles j’ai assisté, notamment sur la décarbonisation des bâtiments occupés : voies pratiques et les deux parties du Forum logistique, un thème est revenu à plusieurs reprises lors des discussions avec des investisseurs, des promoteurs et des gestionnaires d’actifs. Les bâtiments ne sont plus de simples actifs passifs. Elles deviennent des plateformes d’infrastructure capables de produire de l’énergie, de stocker de l’énergie et de soutenir l’électrification de l’industrie et des transports. Ce qui m’a le plus frappé, c’est à quel point la conversation est devenue pratique. L’industrie dépasse les discussions théoriques sur la durabilité pour se tourner vers des solutions concrètes qui créent une valeur mesurable tant pour les investisseurs que pour les locataires.
Actifs logistiques en tant qu’infrastructures énergétiques
L’une des idées les plus intéressantes discutées lors du Forum logistique a été soulevée par le Dr Thomas Steinmüller, qui a décrit l’immobilier logistique comme quelque chose de bien plus puissant que les entrepôts traditionnels. Selon lui, les actifs logistiques peuvent évoluer en puissances combinées où la logistique, la production d’énergie et le stockage d’énergie coexistent.
Cette idée reflète une réalité fondamentale à laquelle nous sommes tous confrontés aujourd’hui. À travers l’Europe, nous nous disputons la même ressource limitée, à savoir la terre. Les fermes solaires nécessitent des terres. Les centres logistiques ont besoin de terres. Les développements résidentiels nécessitent des terrains. Les installations industrielles nécessitent des terres. La pression sur l’espace disponible continue de croître à mesure que les économies s’étendent et que les chaînes d’approvisionnement s’adaptent aux changements géopolitiques.
Cependant, les actifs logistiques disposent déjà d’une ressource extraordinaire et souvent sous-estimée. Leurs toits.
Les grands bâtiments logistiques peuvent s’étendre sur des dizaines de milliers de mètres carrés, et à travers l’Europe, des millions de mètres carrés d’espace sur les toits restent inutilisés. Parallèlement, sous nombre de ces bâtiments, il existe un potentiel supplémentaire sous forme de capacité souterraine qui pourrait soutenir diverses solutions de stockage d’énergie à l’avenir.
Si l’on combine la production solaire sur les toits avec le stockage d’énergie et des infrastructures logistiques modernes, un nouveau type d’actif émerge. Les installations logistiques deviennent non seulement des lieux où les marchandises circulent dans les chaînes d’approvisionnement, mais aussi des nœuds du système énergétique. Ils génèrent de l’énergie, soutiennent le transport électrifié et renforcent la résilience énergétique. Conversations avec des leaders du secteur
Au MIPIM, j’ai eu le privilège de discuter de ces idées avec plusieurs leaders du secteur, dont Guy Gueirard de JLL, Hubert Michalak de Hillwood, Wincel Kaufmann, le Dr Thomas Steinmüller et Diana Diziain. Ce qui s’est distingué lors de ces conversations, c’est la prise de conscience croissante que l’énergie et la durabilité ne sont plus des considérations secondaires dans le secteur de l’immobilier logistique. Ils deviennent des moteurs centraux de valeur pouvant directement influencer la performance des actifs.
La discussion évolue également au-delà de l’ESG en tant que cadre de conformité vers quelque chose de plus pragmatique. Les investisseurs souhaitent de plus en plus comprendre comment les solutions de durabilité se traduisent par une efficacité opérationnelle, une demande des locataires et, en fin de compte, de meilleurs rendements.
La réponse devient de plus en plus claire. L’intégration des infrastructures énergétiques dans les actifs logistiques n’est pas un coût. C’est un créateur de valeur.
L’Opportunité sur le toit
Pour illustrer l’ampleur de cette opportunité, j’ai effectué un calcul simple basé sur les portefeuilles logistiques des trois sponsors du Logistics Forum, à savoir JLL, Hillwood et Swiss Life Asset Managers. Ensemble, ces trois organisations représentent environ vingt-neuf millions de mètres carrés de surface de toiture logistique. En utilisant une règle générale de l’industrie selon laquelle dix mille mètres carrés de toiture peuvent supporter environ un mégawatt de capacité solaire, le potentiel combiné devient significatif.
Swiss Life Asset Managers à lui seul pourrait atteindre environ 1,15 gigawatt de potentiel solaire sur toiture. Les actifs gérés par JLL représentent une magnitude similaire, environ 1,15 gigawatt. Le portefeuille logistique de Hillwood ajoute environ 0,6 gigawatt supplémentaire. Ensemble, ces trois portefeuilles pourraient théoriquement supporter environ 2,9 gigawatts de capacité solaire sur toit.
En termes de production d’énergie, cette capacité pourrait produire environ trois à trois teraves-heures et demie d’électricité par an à travers l’Europe. Cette quantité d’électricité suffirait à approvisionner entre sept cent mille et un million de foyers chaque année.
Et ce calcul est basé uniquement sur trois joueurs.
Évoluer dans l’industrie de la logistique
Si l’on étend cette idée aux plus grands propriétaires immobiliers logistiques opérant en Europe, le potentiel devient encore plus remarquable. De grandes plateformes logistiques telles que Prologis Europe, Logicor, CTP, SEGRO, GLP Europe et WDP représentent ensemble plus de quatre-vingt-six millions de mètres carrés d’espace logistique.
En appliquant le même calcul solaire au toit, une capacité théorique d’environ 8,65 gigawatts est produite. Naturellement, ces chiffres représentent un potentiel théorique. Les installations réelles seront toujours légèrement inférieures en raison de contraintes techniques telles que les puits de lumière, les équipements de toiture, les couloirs d’accès incendie ou des limitations structurelles. Mais même si une partie de cette capacité était mise en œuvre, la contribution au système énergétique européen serait énorme. Le plus important, c’est que l’économie est déjà convaincante.
Une durabilité qui s’autofinance
L’une des plus grandes idées reçues concernant les solutions d’énergie renouvelable dans l’immobilier est qu’elles représentent des coûts supplémentaires pour les promoteurs ou les investisseurs. En réalité, c’est de plus en plus vrai l’inverse.
Les installations solaires sur toiture peuvent générer de multiples sources de revenus. Les propriétaires d’actifs peuvent s’associer à des entreprises d’énergies renouvelables et louer leurs surfaces de toit à des opérateurs énergétiques tels que Greenvolt, générant ainsi des revenus supplémentaires sans complexité opérationnelle. Parallèlement, les locataires bénéficient d’un accès à l’électricité verte produite localement à moindre coût, ce qui améliore l’attractivité du bâtiment et favorise une occupation à long terme. Des coûts énergétiques plus faibles améliorent l’efficacité opérationnelle des occupants. L’infrastructure d’énergie renouvelable renforce le profil de durabilité de l’actif. Et les revenus supplémentaires générés par la location de toitures ou la fourniture d’énergie améliorent le retour sur investissement global.
En d’autres termes, des solutions techniques existent déjà et ne nécessitent pas de sacrifier la rentabilité. Au contraire, ils l’enrichissent.
Un moment de leadership
Lors d’une de mes conversations avec le MIPIM, j’ai posé une question simple à Wincel Kaufmann. Pourquoi attendons-nous que l’oiseau assis dans l’arbre décide quand il veut voler ?
Nous savons déjà que l’énergie et la durabilité ne sont pas des sujets optionnels. Ils sont des éléments essentiels de notre avenir économique et de la résilience de nos villes et industries.
L’industrie de la logistique est particulièrement placée pour jouer un rôle de premier plan dans cette transformation. Les actifs existent déjà. La technologie est disponible. L’économie est attrayante. Et le besoin d’énergie propre ne cesse de croître. L’opportunité est littéralement au-dessus de nos têtes, sur les toits des bâtiments logistiques à travers l’Europe.
Peut-être que le véritable défi n’est ni technologique ni financier. Peut-être que c’est simplement une question d’état d’esprit.
Au lieu d’attendre que l’oiseau décide quand il volera, le secteur logistique peut choisir d’étendre ses ailes et de commencer à voler dès maintenant.