Quand j observe le marché immobilier portugais je vois un secteur plein de potentiel mais freiné par des obstacles inutiles. D un côté des opportunités claires comme des usages flexibles une demande croissante d espaces innovants et un rôle grandissant de la durabilité. De l autre côté une réglementation excessive une fiscalité inefficace et un manque de professionnalisme qui entachent notre réputation. Si nous voulons que ce marché prospère l Etat et le secteur doivent changer de cap.
L une des plus grandes difficultés que je rencontre est le volume d exigences administratives pour la construction et l exploitation. Je ne parle pas du contrôle des loyers mais du foisonnement de règles municipales et nationales qui rendent les projets plus lents plus coûteux et parfois inopérants. Trop souvent des règles sont adoptées sans en mesurer les conséquences concrètes. Le résultat ce sont des coûts plus élevés que les propriétaires répercutent sur les locataires. S ajoute à cela l impôt de 28 pour cent sur les revenus locatifs qui ressemble à une pénalisation de la propriété et pousse les loyers à la hausse.
Ces conditions expliquent pourquoi tant de rez de chaussée restent vides dans nos villes. Propriétaires promoteurs et locataires potentiels peinent à mettre en œuvre des idées nouvelles dans un cadre trop restrictif laissant des espaces peu attractifs et peu productifs. C est une perte pour les investisseurs et pour la collectivité.
Dans le même temps je suis convaincu que les opportunités n ont jamais été aussi fortes. La palette des usages commerciaux s élargit. Maisons de séjour appartements avec services et locations de courte durée pour voyageurs d affaires sont recherchés. Les équipements de sport et de loisir comme terrains de padel salles d escalade studios de cycling en intérieur ou escape rooms gagnent en popularité. Les bâtiments pensés pour la flexibilité et les propriétaires prêts à adopter de nouveaux modèles seront les gagnants. La pandémie a renforcé l appétit pour des espaces innovants et multifonctions.
La durabilité est un autre thème à prendre au sérieux. Les investissements dans les énergies renouvelables et l efficacité énergétique sont bons pour le climat et assurent la compétitivité à long terme. Des immeubles optimisés abaissent les charges des locataires et augmentent la valeur pour les propriétaires. C est là que se situe l avenir et ceux qui hésitent risquent d être dépassés.
Je ne peux pas ignorer un sujet qui me préoccupe. Le manque de professionnalisme dans certaines parties du secteur. La qualité doit rester le socle du métier. Le professionnalisme va au delà du savoir technique. Il suppose des supports de commercialisation cohérents et bien préparés des photos de haute qualité une documentation précise une communication claire et surtout une éthique forte. Ces standards manquent trop souvent au Portugal. Là où la construction est sur réglementée la conduite professionnelle est sous réglementée. Ce déséquilibre mine la confiance et explique en partie la mauvaise image de notre profession. Ici des standards et un contrôle plus stricts seraient bienvenus. Ou comment se fait il qu un agent titulaire d une licence AMI pour vendre au Portugal n ait pas les compétences linguistiques pour lire les lois et règlements qui encadrent le marché
Je pense aussi qu il faut promouvoir l accession à la propriété comme priorité nationale. Devenir propriétaire reste la meilleure garantie pour la retraite. Il faut simplifier la production de logements et repenser la fiscalité pour créer de vrais incitatifs en particulier pour ceux qui mettent leurs biens en location. Sans cela les jeunes auront de plus en plus de mal à acheter leur premier logement.
Enfin la responsabilité ne revient pas qu à l Etat. En tant que professionnels nous devons nous remettre en question. Beaucoup de mesures restrictives sont la conséquence directe de pratiques non éthiques d une minorité qu il s agisse de grands investisseurs ou de petits bailleurs. Chaque fois que nous faisons la une pour des expulsions sous de faux prétextes ou d autres comportements discutables nous fragilisons notre secteur. Si nous voulons moins d intervention publique nous devons d abord nous imposer des standards plus élevés.
Le marché portugais dispose de tous les atouts localisation demande créativité et intérêt international. Pour libérer ce potentiel il faut une gouvernance plus intelligente une fiscalité plus équitable et une éthique professionnelle renforcée. Je suis convaincu que si nous avançons dans ce sens le Portugal peut devenir une référence en Europe et un marché créateur de valeur pour propriétaires locataires et société.