Le Portugal pourrait avoir moins de demande et continuer à utiliser des maisons trop chères

Le Portugal pourrait avoir moins de demande et continuer à utiliser des maisons trop chères

Pendant des années, nous nous sommes habitués à une explication apparemment simple : les maisons sont chères parce qu’il y a trop de demande. Plus de population, plus d’immigration, plus d’acheteurs internationaux, taux d’intérêt bas, croissance de l’emploi et hausse des revenus ont exercé une pression énorme sur le marché immobilier portugais. Mais il y a maintenant une question qui mérite d’être posée : que se passe-t-il si la demande ralentissait et que les maisons restaient trop chères ?
C’est précisément cette possibilité que la plus récente étude de Morningstar DBRS met en jeu et, à mon avis, c’est l’une des conclusions les plus importantes pour comprendre l’avenir du logement au Portugal.
Les chiffres sont impressionnants. Depuis 2019, les prix de l’immobilier ont pratiquement doublé au Portugal et, rien qu’en 2025, ils ont augmenté de 19 %. Durant la même période, le pays a accueilli plus de 650 000 migrants nets, l’emploi a augmenté et les revenus réels se sont améliorés. Tout cela a contribué à alimenter une demande bien supérieure à la capacité d’approvisionnement à y répondre.
Cependant, certains de ces moteurs pourraient commencer à perdre de leur élan. Le DBRS anticipe un possible ralentissement des flux migratoires, une détérioration croissante de l’accessibilité au logement et des conditions de financement plus strictes. Les taux d’intérêt ont de nouveau augmenté et le crédit est devenu plus cher. En théorie, moins de demande devrait signifier moins de pression sur les prix.
Mais le marché immobilier fonctionne rarement aussi simplement.
Depuis 2014, le Portugal a accumulé un déficit de plus de 300 000 logements, en comparant la formation de nouveaux ménages au nombre de maisons achevées. Et les causes de ce déséquilibre sont profondément structurelles : manque de main-d’œuvre dans la construction, augmentation des coûts des matériaux et de la main-d’œuvre, rareté des terrains prêts à construire, bureaucratie et lenteur dans les processus de planification et de licence.
C’est précisément ici que nous trouvons la grande contradiction portugaise. Nous pourrions avoir moins d’acheteurs et, malgré tout, continuer sans assez de maisons. Nous pouvons avoir un crédit plus cher tout en maintenant des prix inabordables pour de nombreuses familles. Nous pouvons avoir moins d’immigration et continuer à avoir d’énormes difficultés à loger les ouvriers, les étudiants et les jeunes qui souhaitent fonder une famille.
Parce qu’une baisse de la demande ne crée pas un seul nouveau logement.
J’ai soutenu à plusieurs reprises que le problème du logement au Portugal ne se résout pas uniquement en intervenant sur ceux qui achètent. Trop longtemps, nous avons discuté des étrangers, des fonds, des visas dorés, de l’hébergement local, des impôts et du crédit comme s’il n’y avait qu’une seule personne responsable de la hausse des prix. Tous ces facteurs peuvent avoir un impact sur certains marchés, régions et segments. Mais aucun n’explique à lui seul un déficit accumulé de plus de 300 000 maisons.
Il est peut-être aussi nécessaire de reconnaître que l’accessibilité financière ne reviendra pas automatiquement simplement parce que le marché ralentit. Une famille peut cesser d’acheter parce qu’elle ne peut pas obtenir de financement, mais cela ne signifie pas qu’elle n’a plus besoin d’un logement. Elle passera probablement à la location, augmentant la pression sur un autre segment déjà très limité. Un jeune peut reporter le départ de chez ses parents. Un travailleur peut refuser un emploi dans une autre région parce qu’il ne trouve pas de logement. La demande peut disparaître des statistiques sans que le besoin réel ne disparaisse de la société.
L’étude contient également un signal que nous ne devrions pas ignorer. Selon l’analyse du DBRS, près des deux cinquièmes de la récente hausse des prix au Portugal ne s’expliquent pas par les fondamentaux économiques pris en compte dans le modèle. L’agence considère qu’il est prématuré de parler d’une bulle immobilière et insiste sur le fait que les ménages sont aujourd’hui beaucoup moins endettés qu’avant la dernière grande crise. Le ratio entre la dette des ménages et le revenu disponible est passé d’environ 100 % entre 2008 et 2012 à environ 50 % en 2025.
Par conséquent, nous n’avons pas besoin d’alarmisme. Mais nous ne devons pas non plus confondre l’absence de bulle financière avec l’existence d’un marché sain.
Et ici, peut-être que nous, professionnels de l’immobilier, devrions aussi faire un peu d’autocritique. Pendant trop longtemps, nous avons considéré la hausse des prix comme une preuve automatique de la force du marché. Je reconnais moi-même qu’il est facile de célébrer des records en transactions, appréciation et demande. Mais un marché où de plus en plus de personnes ne peuvent plus acheter ou louer une maison ne peut être évalué que par le prix au mètre carré.
Le véritable succès doit aussi se mesurer à la capacité de créer de l’offre, d’assurer la mobilité, d’attirer des travailleurs, de permettre aux jeunes de fonder de nouveaux foyers et de garantir que les entreprises trouvent un logement pour les personnes dont elles ont besoin.
Le Portugal pourrait effectivement connaître un ralentissement de la demande dans les années à venir. Mais il serait erroné d’attendre que le marché résolve un problème construit sur plus de dix ans à lui seul.
Nous avons besoin de plus de constructions, mais aussi d’une meilleure planification. Nous avons besoin de terrains efficacement disponibles, de processus plus rapides, de municipalités dotées de capacités techniques, d’une meilleure coordination régionale et d’une vision qui relie le logement, l’emploi, les transports et les infrastructures.
Parce que le problème portugais n’est plus simplement une demande trop élevée.
C’est que nous avons créé un marché si rigide côté offre que même un ralentissement ne suffira peut-être pas à rendre l’accessibilité.
Le Portugal pourrait avoir moins d’acheteurs, moins d’immigration et un crédit plus coûteux. Mais tant qu’il continuera à avoir peu de logements, des terrains bloqués, des licences lentes et une construction insuffisante, l’accessibilité financière ne reviendra guère d’elle-même.
Le marché pourrait se refroidir.
Le problème, c’est que la crise du logement pourrait rester chaude.