Le Portugal n’a pas seulement besoin de plus de maisons. Vous avez besoin d’un nouveau marché immobilier

Le Portugal n'a pas seulement besoin de plus de maisons. Vous avez besoin d'un nouveau marché immobilier
S'il y a un sujet qui domine le débat public au Portugal ces dernières années, c'est le logement. Tout le monde s'accorde à dire qu'il y a un manque de maisons. Tout le monde s'accorde à dire que les prix sont trop élevés pour les revenus moyens nationaux. Tout le monde s'accorde à dire que les jeunes d'aujourd'hui rencontrent des difficultés bien plus grandes que les générations précédentes pour acheter ou louer une maison. Le consensus s'arrête précisément là.
À partir de là, la conversation a tendance à simplifier à l'excès un problème qui est tout sauf simple. Il est répété que la solution est de construire davantage. Et bien que cela soit vrai, la réalité montre que cette réponse seule ne suffit plus. Le Portugal ne fait pas face qu'à une pénurie de logements. Le Portugal fait face à une pénurie de mannequins.
Au cours des dernières décennies, nous avons mis en place une politique de logement presque exclusivement orientée vers la propriété. Acheter une maison est devenu un objectif national. Le crédit immobilier a été encouragé, l'acquisition d'actifs a été encouragée et la propriété est devenue la sécurité, la stabilité et l'épargne pour des millions de familles. Pendant longtemps, cette stratégie a fonctionné. Le pays a considérablement augmenté le nombre de propriétaires et créé une culture profondément liée à la propriété.
Mais le monde a changé. Les besoins des nouvelles générations sont différents. Les carrières professionnelles sont plus mobiles. Les cycles de vie sont plus dynamiques. Les centres urbains attirent de plus en plus de population temporaire, de professionnels internationaux, d'étudiants et de travailleurs qualifiés. L'économie moderne exige de la flexibilité. Cependant, nous continuons à envisager le logement à travers un prisme conçu pour une réalité d'il y a quarante ans.
Le résultat est en vue. Nous avons un marché acheteur sous une pression énorme et un marché locatif incapable de fonctionner comme une véritable alternative. L'offre est réduite, la confiance est limitée, et l'échelle n'existe tout simplement pas.
Lorsque l'on regarde des pays comme l'Allemagne, le Danemark, les Pays-Bas ou la Suède, on réalise rapidement que leurs marchés immobiliers ne dépendent pas exclusivement de l'achat d'une maison. Il existe une coexistence équilibrée entre la propriété et le loyer. La location n'est pas considérée comme une solution temporaire ou de secours. C'est une option tout à fait normale pour les familles, les professionnels et même les retraités. Cette réalité n'est pas venue par hasard. Elle a été construite grâce à des décennies de stabilité réglementaire, d'incitations adéquates et à l'attraction d'investissements institutionnels à long terme.
Au Portugal, nous sommes encore à la traîne dans cette transformation. Nous sommes encore trop dépendants du petit propriétaire individuel pour répondre à une demande qui nécessite déjà des solutions d'une autre dimension. Et cela ne signifie pas qu'on enlève l'importance du petit propriétaire. Cela signifie reconnaître que seul, vous ne pouvez pas résoudre le problème.
C'est là que l'une des discussions les plus importantes des années à venir surgit : la nécessité d'attirer des capitaux institutionnels vers le logement.
Les fonds de pension, les compagnies d'assurance, les investisseurs à long terme et les grands exploitants immobiliers jouent déjà un rôle clé sur les marchés immobiliers plus matures d'Europe. Ils investissent dans des bâtiments entiers conçus pour la location, gérés professionnellement, avec un entretien permanent et des contrats stables. Le modèle connu sous le nom de Build-to-Rent gagne en importance à travers l'Europe car il répond simultanément aux besoins des investisseurs et des locataires.
Le Portugal commence enfin à faire ses premiers pas dans ce domaine. Des projets sont déjà en cours de développement et le débat est devenu plus visible. Cependant, ceux qui suivent ce secteur savent que les obstacles restent importants. Le coût des terres, les licences prolongées, l'instabilité législative et la difficulté à obtenir des rendements suffisants continuent de décourager de nombreux investisseurs. Ce n'est pas un hasard si plusieurs experts du secteur affirment que la construction à louer reste plus difficile à rendre viable que la construction à vendre.
Et c'est là que nous trouvons un autre des grands problèmes du logement portugais : le temps.
On parle beaucoup des coûts de construction, des matériaux, des intérêts et de la fiscalité. Tout cela compte. Mais le coût de l'attente est rarement évoqué. Un projet qui prend cinq, six ou sept ans pour obtenir toutes les approbations nécessaires comporte un ensemble de charges financières qui finissent inévitablement par s'intégrer au prix final de la maison. Chaque mois de retard signifie du capital inactif, un risque accru et une capacité réduite à lancer de nouveaux projets.
Par conséquent, lorsque nous parlons de logement, nous ne pouvons pas nous limiter au produit final. Nous devons examiner toute la chaîne de production.
La simplification administrative est aussi importante que les incitations fiscales. La prévisibilité réglementaire est tout aussi importante que le financement. Et la capacité des entités publiques à exécuter des actions est aussi importante que la volonté des investisseurs.
Il existe aussi une dimension moins discutée mais tout aussi pertinente : l'innovation dans la construction.
Alors que nous continuons à débattre des modèles traditionnels, le secteur évolue dans de nombreux pays. La construction modulaire, l'industrialisation, la préfabrication et l'automatisation réduisent les temps de construction, augmentent l'efficacité et améliorent le contrôle des coûts. Le secteur immobilier reste trop artisanal pour l'ampleur du défi auquel il est confronté.
Le Portugal est en position de diriger une partie de cette transformation. Elle possède une qualité en ingénierie, une capacité industrielle et des connaissances techniques. Ce qui manque, c'est de créer une échelle suffisante pour que ces solutions ne soient plus des exceptions et deviennent une partie de la normalité.
La médiation immobilière jouera également un rôle de plus en plus important dans ce nouveau cycle. Pendant de nombreuses années, le marché s'est concentré excessivement sur la transaction. Le trading dominait pratiquement toute l'activité. L'avenir sera différent. Un marché plus mature nécessitera des professionnels capables de conseiller les investisseurs, de soutenir les locataires, de gérer des actifs et de renforcer la confiance dans un secteur qui deviendra inévitablement plus complexe.
Mais il y a un problème encore plus profond.
Peut-être que la plus grande erreur que nous continuons à faire est de considérer le logement uniquement comme un problème immobilier.
Le logement, c'est bien plus que cela. C'est une infrastructure économique. Comme une route, un port ou un réseau énergétique.
Lorsqu'un jeune repousse le départ de chez ses parents parce qu'il ne peut pas payer le loyer, cela affecte le taux de natalité. Lorsqu'un travailleur ne peut pas vivre près de son travail, cela affecte la productivité. Lorsqu'une entreprise ne peut pas attirer de talents parce que les coûts du logement sont trop élevés, cela affecte la compétitivité économique. Lorsqu'une famille consacre plus de la moitié de ses revenus au logement, cela réduit la consommation, l'épargne et la capacité d'investissement.
Le logement influence pratiquement tous les indicateurs sociaux et économiques d'un pays.
C'est pourquoi la discussion doit changer de niveau.
Il nous faut plus de maisons, sans aucun doute. Mais nous avons aussi besoin de plus de loyer. Nous avons besoin de plus d'investissements institutionnels. Nous avons besoin de plus de stabilité réglementaire. Nous avons besoin de processus plus rapides. Nous avons besoin d'une construction plus efficace. Nous avons besoin d'un État qui facilite plutôt que bloque. Nous avons besoin de municipalités qui comprennent qu'accélérer l'offre ne signifie pas renoncer à la qualité urbaine.
Par-dessus tout, nous avons besoin d'une vision à long terme.
Le Portugal ne résoudra pas la crise du logement par une seule mesure, un seul paquet législatif ou une seule législature. Elle le résoudra lorsqu'elle comprendra que le logement n'est pas seulement un problème d'offre.
C'est un problème modèle.
Et les pays qui parviennent à résoudre des problèmes structurels sont ceux qui ont le courage de changer de modèle avant que ces problèmes ne deviennent permanents.
La vraie question n'est plus combien de maisons nous devons construire.
La vraie question est de savoir quel marché immobilier nous voulons laisser aux générations suivantes.
Parce qu'il faut en construire davantage.
Mais construire un système qui fonctionne, c'est ce qui fera vraiment la différence.