Portugiesische Immobilien benötigen keine weiteren Gesetze mehr. Sie brauchen mehr Kapazitäten zur Umsetzung.

Immobilien in Portugal brauchen keine weiteren Gesetze mehr. Es braucht mehr Kapazität zur Umsetzung.
In den letzten Jahren wurde die Debatte über den Wohnungsbau in Portugal von einer nahezu endlosen Abfolge von Gesetzesvorschlägen dominiert. Das Mietregime wird geändert, Steuern werden geändert, Steueranreize werden geschaffen, Unterstützungsprogramme angekündigt, Verfahren werden vereinfacht, neue Maßnahmenpakete vorgestellt. Mit jeder neuen Regierung wird die Hoffnung erneuert, dass diesmal endlich eine Lösung gefunden wird.
Aber es reicht aus, die Realität zu betrachten, um zu erkennen, dass das Problem praktisch dasselbe bleibt.
Es fehlen immer noch Häuser.
Genau deshalb fiel mir ein Satz auf, den kürzlich von zwei auf Immobilien spezialisierten Anwälten geäußert wurde: "Es liegt nicht daran, dass wir zwei oder drei Gesetze ändern, dass Häuser wie Pilze wachsen."
Es ist eine einfache Aussage, aber zutiefst wahr.
Ich verfolge den Immobilienmarkt seit mehr als drei Jahrzehnten und habe eine Lektion gelernt, die in der öffentlichen Debatte manchmal vergessen scheint: Ein gutes Gesetz hat noch nie ein einziges Haus gebaut.
Diejenigen, die Häuser bauen, sind Menschen. Sie sind Förderer. Sie sind Investoren. Sie sind Architekten, Ingenieure, Banken, Bauunternehmer, Bauarbeiter, Gemeinden und Dutzende von Unternehmen, die jeden Tag an einem äußerst komplexen Prozess teilnehmen. Gesetzgebung kann diesen Weg erleichtern oder behindern. Aber sie ersetzt niemals die Fähigkeit zur Umsetzung.
Vielleicht ist die Zeit gekommen, die Art und Weise, wie wir über Wohnen sprechen, zu ändern.
Zu lange haben wir dieses Problem als im Wesentlichen politisches Thema behandelt. Heute glaube ich, dass es hauptsächlich eine operative Frage ist.
Ein Haus entsteht nicht, wenn ein Minister ein Maßnahmenpaket ankündigt. Es entsteht viel früher, wenn es Land gibt, das mit der Stadtplanung vereinbar ist, wenn ein Projekt entwickelt wird, wenn es von den verschiedenen zuständigen Stellen geschätzt wird, wenn Finanzierung vorhanden ist, wenn Baukapazitäten vorhanden sind und wenn der gesamte Prozess innerhalb vorhersehbarer Fristen stattfindet.
Genau hier scheitert Portugal weiterhin.
Wir sprechen oft über Steuervergünstigungen, aber viel weniger über die Zeit, die die Lizenz benötigt.
Wir sprechen über Mehrwertsteuersätze, vergessen aber den Mangel an technischen Ressourcen in vielen Gemeinden.
Wir diskutieren über die Auswirkungen internationaler Mittel, analysieren aber selten die Schwierigkeit, mit der ein Projekt alle notwendigen Meinungen einholt.
Wir kritisieren Investoren oder Förderer, obwohl das eigentliche Hindernis oft die Unfähigkeit des Systems ist, rechtzeitig zu entscheiden.
In den letzten Monaten habe ich mehrfach über die Notwendigkeit geschrieben, das Angebot an Wohnraum zu erhöhen. Ich bin weiterhin überzeugt, dass dies die größte Herausforderung auf dem portugiesischen Markt ist. Aber ich glaube auch, dass wir als Sektor eine gewisse Selbstkritik äußern müssen.
Zu lange haben wir die Idee gespielt, dass eine gesetzliche Änderung ausreichen würde, um den Markt zu entsperren.
Ein Gesetz wurde geändert.
Eine sofortige Veränderung wurde erwartet.
Dann würde ein weiteres geändert werden.
Und noch einen.
Die Häuser blieben jedoch genau dort, wo sie waren.
Zu bauen.
Aufeinanderfolgende Regierungen, unabhängig von ihrer politischen Hautfarbe, sind ebenfalls oft der Versuchung erlegt, neue Maßnahmen anzukündigen, anstatt bestehende Blockaden zu beseitigen. Programme, Strategien und Arbeitsgruppen wurden erstellt. Diagnosen, Berichte und Pläne wurden erstellt. Viele davon sind technisch gut vorbereitet.
Aber zwischen Strategie und Arbeit gibt es einen Raum, in dem Portugal weiterhin zu viel Zeit verschwendet.
Dieser Raum nennt man Ausführung.
Das bedeutet nicht, dass gesetzliche Änderungen nicht notwendig sind. Einige sind wichtig und sogar dringend. Die Vereinfachung der Lizenzierung, größere fiskalische Vorhersehbarkeit und stabilere Regeln sind wesentliche Voraussetzungen, um Investitionen anzuziehen und Risiken zu reduzieren.
Aber keine dieser Maßnahmen wird Ergebnisse bringen, wenn die Verwaltungsmaschinerie weiterhin im Tempo einer Wirtschaft funktioniert, die nicht mehr existiert.
Wir leben in einem grundlegend anderen Markt als dem, den wir vor zwanzig Jahren kannten. Immobilien sind professioneller, internationaler und viel anspruchsvoller geworden. Investoren suchen nach Vorhersehbarkeit. Banken analysieren Risiken gründlicher. Die Baukosten sind deutlich gestiegen. Die Ausführungszeiten sind entscheidend für die finanzielle Tragfähigkeit jedes Projekts.
Heute ist Zeit zu einem der wertvollsten Vermögenswerte im Sektor geworden.
Jeder verlorene Monat steht für finanzielle Kosten, Bauinflation, Unsicherheit und oft Projekte, die einfach nicht mehr rentabel sind.
Vielleicht ist das der Grund, warum wir anfangen sollten, den Erfolg öffentlicher Politiken anders zu messen.
Anstatt zu fragen, wie viele Gesetze verabschiedet wurden, sollten wir vielleicht fragen, wie viele Häuser tatsächlich auf den Markt gekommen sind.