Portugal braucht nicht nur mehr Häuser. Sie brauchen einen neuen Wohnungsmarkt

Portugal braucht nicht nur mehr Häuser. Sie brauchen einen neuen Wohnungsmarkt
Wenn es ein Thema gibt, das in den letzten Jahren die öffentliche Debatte in Portugal dominiert, dann ist es Wohnen. Alle sind sich einig, dass es an Häusern mangelt. Alle sind sich einig, dass die Preise für das nationale Durchschnittseinkommen zu hoch sind. Alle sind sich einig, dass junge Menschen heute viel größere Schwierigkeiten haben als frühere Generationen, ein Haus zu kaufen oder zu mieten. Der Konsens endet genau dort.
Ab diesem Punkt neigt das Gespräch dazu, ein Problem, das alles andere als einfach ist, zu vereinfachen. Es wird immer wieder wiederholt, dass die Lösung darin besteht, mehr zu bauen. Und obwohl das stimmt, zeigt die Realität, dass allein diese Antwort nicht mehr ausreicht. Portugal steht nicht nur vor einem Wohnungsmangel. Portugal hat einen Mangel an Modellen.
In den letzten Jahrzehnten haben wir eine Wohnungspolitik aufgebaut, die fast ausschließlich auf Immobilien ausgerichtet ist. Ein Haus zu kaufen ist zu einem nationalen Ziel geworden. Wohnungskredite wurden gefördert, der Erwerb von Vermögenswerten gefördert und der Eigenheimbesitz wurde für Millionen von Familien für Sicherheit, Stabilität und Ersparnisse etabliert. Lange Zeit funktionierte diese Strategie. Das Land hat die Zahl der Hausbesitzer deutlich erhöht und eine Kultur geschaffen, die eng mit dem Eigenheimbesitz verbunden ist.
Aber die Welt hat sich verändert. Die Bedürfnisse der neuen Generationen sind anders. Berufliche Karrieren sind mobiler. Lebenszyklen sind dynamischer. Stadtzentren ziehen immer mehr temporäre Bevölkerung, internationale Fachkräfte, Studierende und Fachkräfte an. Die moderne Wirtschaft verlangt Flexibilität. Dennoch betrachten wir Wohnen weiterhin durch eine Brille, die für eine Realität vor vierzig Jahren entworfen wurde.
Das Ergebnis ist in Sicht. Wir haben einen Kaufmarkt unter enormem Druck und einen Mietmarkt, der als echte Alternative nicht funktionieren kann. Das Angebot ist reduziert, das Vertrauen begrenzt, und die Skalierung fehlt einfach.
Wenn wir uns Länder wie Deutschland, Dänemark, die Niederlande oder Schweden anschauen, erkennen wir schnell, dass deren Immobilienmärkte nicht ausschließlich vom Hauskauf abhängen. Es herrscht ein ausgewogenes Zusammenleben zwischen Eigentum und Miete. Mieten wird nicht als vorübergehende oder Notfalllösung angesehen. Es ist eine völlig normale Option für Familien, Berufstätige und sogar Rentner. Diese Realität entstand nicht zufällig. Sie wurde durch jahrzehntelange regulatorische Stabilität, ausreichende Anreize und die Anziehung langfristiger institutioneller Investitionen aufgebaut.
In Portugal hinken wir bei dieser Transformation immer noch hinterher. Wir sind immer noch zu abhängig vom kleinen Einzelbesitzer, um eine Nachfrage zu erfüllen, die bereits Lösungen anderer Dimension erfordert. Und das bedeutet nicht, dass die Bedeutung des kleinen Vermieters weggenommen wird. Es bedeutet, zu erkennen, dass man das Problem allein nicht lösen kann.
Hier entsteht eine der wichtigsten Diskussionen der kommenden Jahre: die Notwendigkeit, institutionelles Kapital für den Wohnungsbau zu gewinnen.
Pensionsfonds, Versicherungsgesellschaften, langfristige Investoren und große Immobilienbetreiber spielen bereits eine Schlüsselrolle in den reiferen Immobilienmärkten Europas. Sie investieren in komplette Gebäude, die zur Miete entworfen, professionell verwaltet werden, mit dauerhafter Wartung und stabilen Verträgen. Das als Build-to-Rent bekannte Modell gewinnt in ganz Europa an Bedeutung, da es gleichzeitig auf die Bedürfnisse von Investoren und Mietern eingeht.
Portugal beginnt endlich, seine ersten Schritte in diesem Bereich zu machen. Es gibt bereits Projekte in Entwicklung, und die Debatte ist sichtbarer geworden. Diejenigen, die dem Sektor folgen, wissen jedoch, dass die Hindernisse weiterhin erheblich sind. Die Grundstückskosten, langwierige Lizenzierungen, gesetzliche Instabilität und die Schwierigkeit, angemessene Renditen zu erzielen, treiben weiterhin viele Investoren ab. Es ist kein Zufall, dass mehrere Experten der Branche sagen, dass Bau zur Miete weiterhin schwieriger machbar ist als Bau zum Verkauf.
Und hier finden wir ein weiteres der großen Probleme des portugiesischen Wohnraums: Zeit.
Es wird viel über Baukosten, Materialien, Zinsen und Steuern gesprochen. All das ist wichtig. Aber die Kosten des Wartens werden selten erwähnt. Ein Projekt, das fünf, sechs oder sieben Jahre dauert, um alle notwendigen Genehmigungen zu erhalten, bringt eine Reihe finanzieller Belastungen mit sich, die zwangsläufig in den Endpreis des Hauses einfließen. Jeder Monat Verzögerung bedeutet ungenutztes Kapital, erhöhtes Risiko und weniger Kapazität, neue Projekte zu starten.
Daher können wir beim Thema Wohnen nicht nur auf das Endprodukt schauen. Wir müssen die gesamte Produktionskette betrachten.
Verwaltungsvereinfachung ist genauso wichtig wie Steueranreize. Regulatorische Vorhersehbarkeit ist genauso wichtig wie die Finanzierung. Und die Fähigkeit öffentlicher Unternehmen, auszuführen, ist ebenso wichtig wie der Wille der Investoren.
Es gibt auch eine weniger diskutierte, aber ebenso relevante Dimension: Innovation im Bauwesen.
Während wir weiterhin traditionelle Modelle diskutieren, verändert sich der Sektor in vielen Ländern. Modulbau, Industrialisierung, Vorfertigung und Automatisierung verkürzen die Bauzeiten, erhöhen die Effizienz und verbessern die Kostenkontrolle. Der Wohnungssektor bleibt für das Ausmaß der Herausforderung, der er gegenübersteht, zu handwerklich.
Portugal ist in der Lage, einen Teil dieser Transformation zu führen. Es verfügt über qualitativ hochwertige Ingenieurwesen, industrielle Kapazitäten und technisches Wissen. Was fehlt, ist die Schaffung ausreichender Größenordnung, damit diese Lösungen keine Ausnahmen mehr sind und Teil der Normalität werden.
Auch die Immobilienmediation wird in diesem neuen Zyklus eine immer wichtigere Rolle spielen. Viele Jahre lang war der Markt übermäßig auf die Transaktion fokussiert. Kaufen und Verkaufen dominierten praktisch alle Aktivitäten. Die Zukunft wird anders sein. Ein reiferer Markt wird Fachleute benötigen, die Investoren beraten, Mieter unterstützen, Vermögenswerte verwalten und Vertrauen in einem Sektor aufbauen können, der zwangsläufig komplexer werden wird.
Aber es gibt ein noch tieferliegendes Problem.
Vielleicht ist der größte Fehler, den wir weiterhin machen, den Wohnungsbau nur als Immobilienproblem zu betrachten.
Wohnen ist viel mehr als das. Es ist eine wirtschaftliche Infrastruktur. Genau wie eine Straße, ein Hafen oder ein Energienetz.
Wenn ein junger Mensch das Elternhaus aufschiebt, weil er keine Miete zahlen kann, wirkt sich das auf die Geburtenrate aus. Wenn ein Arbeitnehmer nicht in der Nähe seines Arbeitsplatzes wohnen kann, wirkt sich das auf die Produktivität aus. Wenn ein Unternehmen keine Talente anziehen kann, weil die Wohnkosten zu hoch sind, beeinträchtigt das die wirtschaftliche Wettbewerbsfähigkeit. Wenn eine Familie mehr als die Hälfte ihres Einkommens für Wohnraum aufwendet, verringert sie den Konsum, die Ersparnisse und die Investitionskapazität.
Wohnen beeinflusst praktisch alle sozialen und wirtschaftlichen Indikatoren eines Landes.
Deshalb muss die Diskussion das Niveau ändern.
Wir brauchen zweifellos mehr Häuser. Aber wir brauchen auch mehr Miete. Wir brauchen mehr institutionelle Investitionen. Wir brauchen mehr regulatorische Stabilität. Wir brauchen schnellere Prozesse. Wir brauchen effizientere Bauarbeiten. Wir brauchen einen Staat, der erleichtert statt blockiert. Wir brauchen Gemeinden, die verstehen, dass eine beschleunigte Versorgung nicht bedeutet, auf städtische Qualität zu verzichten.
Vor allem brauchen wir eine langfristige Vision.
Portugal wird die Wohnungskrise nicht durch eine einzige Maßnahme, ein einziges Gesetzespaket oder ein einziges Parlament lösen. Es wird es lösen, wenn es versteht, dass Wohnraum nicht nur ein Angebotsproblem ist.
Es ist ein Modellproblem.
Und die Länder, die es schaffen, strukturelle Probleme zu lösen, sind diejenigen, die den Mut haben, Modelle zu ändern, bevor die Probleme dauerhaft werden.
Die eigentliche Frage ist nicht mehr, wie viele Häuser wir noch bauen müssen.
Die eigentliche Frage ist, welchen Wohnungsmarkt wir den nächsten Generationen überlassen wollen.
Weil es notwendig ist, mehr zu bauen.
Aber ein funktionierendes System zu bauen, wird wirklich den Unterschied machen.