Portugal könnte eine geringere Nachfrage haben und weiterhin zu teure Häuser erhalten

Portugal könnte weniger Nachfrage haben und weiterhin zu teure Häuser <br />
Jahrelang haben wir uns an eine scheinbar einfache Erklärung gewöhnt: Häuser sind teuer, weil die Nachfrage zu hoch ist. Mehr Bevölkerung, mehr Einwanderung, mehr internationale Käufer, niedrige Zinssätze, Beschäftigungswachstum und steigende Einkommen haben enormen Druck auf den portugiesischen Wohnungsmarkt ausgeübt. Aber jetzt stellt sich eine Frage, die gestellt werden sollte: Was, wenn die Nachfrage nachlässt und Häuser zu teuer bleiben?
Genau diese Möglichkeit bringt die jüngste Studie von Morningstar DBRS auf den Tisch, und meiner Meinung nach ist dies eine der wichtigsten Schlussfolgerungen, um die Zukunft des Wohnungswesens in Portugal zu verstehen.
Die Zahlen sind beeindruckend. Seit 2019 haben sich die Immobilienpreise in Portugal praktisch verdoppelt und allein im Jahr 2025 um 19 % gestiegen. Im gleichen Zeitraum erhielt das Land mehr als 650.000 Nettomigranten, die Beschäftigung wuchs und die Realeinkommen verbesserten sich. All dies trug dazu bei, die Nachfrage zu erhöhen, die viel höher war als die Versorgungskapazität zur Reaktion.
Jetzt könnten jedoch einige dieser Treiber an Schwung verlieren. DBRS erwartet eine mögliche Verlangsamung der Migrationsströme, eine zunehmende Verschlechterung der Wohnungsbezahlbarkeit und strengere Finanzierungsbedingungen. Die Zinsen sind wieder gestiegen und Kredite sind teurer geworden. Theoretisch sollte weniger Nachfrage weniger Druck auf die Preise bedeuten.
Aber der Immobilienmarkt funktioniert selten so einfach.
Seit 2014 hat Portugal ein Defizit von mehr als 300.000 Haushalten angehäuft, verglichen mit der Anzahl der fertiggestellten Häuser. Und die Ursachen dieses Ungleichgewichts sind tief strukturell: Mangel an Arbeitskräften im Bauwesen, gestiegene Material- und Arbeitskosten, Mangel an baufertigem Land, Bürokratie sowie Langsamkeit bei Planungs- und Genehmigungsprozessen.
Genau hier finden wir den großen portugiesischen Widerspruch. Wir haben vielleicht weniger Käufer und trotzdem ohne genügend Häuser. Wir können teurere Kredite haben und trotzdem für viele Familien unerschwingliche Preise halten. Wir können weniger Einwanderung haben und weiterhin enorme Schwierigkeiten haben, Arbeiter, Studenten und junge Menschen, die eine Familie gründen wollen, unterzubringen.
Denn eine Verringerung der Nachfrage schafft kein einziges neues Zuhause.
Ich habe wiederholt argumentiert, dass das Wohnungsproblem in Portugal nicht nur durch Eingreifen bei Käufern gelöst wird. Zu lange haben wir über Ausländer, Gelder, goldene Visa, lokale Unterkünfte, Steuern und Kredite gesprochen, als ob eine einzelne Person für den Preisanstieg verantwortlich wäre. All diese Faktoren können sich auf bestimmte Märkte, Regionen und Segmente auswirken. Aber keiner allein erklärt ein angesammeltes Defizit von mehr als 300.000 Häusern.
Vielleicht ist es auch notwendig zu erkennen, dass die Bezahlbarkeit nicht automatisch zurückkehrt, nur weil der Markt langsamer wird. Eine Familie könnte aufhören zu kaufen, weil sie keine Finanzierung bekommt, aber das bedeutet nicht, dass sie kein Zuhause mehr braucht. Sie werden wahrscheinlich zur Miete umziehen, was den Druck auf eine andere Gruppe, die ohnehin schon stark eingeschränkt ist, erhöht. Ein junger Mensch könnte das Ausziehen zu seinen Eltern aufschieben. Ein Arbeitnehmer könnte einen Job in einer anderen Region ablehnen, weil er keinen Wohnraum findet. Die Nachfrage könnte aus den Statistiken verschwinden, ohne dass der wirkliche Bedarf aus der Gesellschaft verschwindet.
Die Studie enthält auch ein Signal, das wir nicht ignorieren sollten. Laut der Analyse von DBRS werden fast zwei Fünftel des jüngsten Preisanstiegs in Portugal nicht durch die im Modell betrachteten wirtschaftlichen Fundamentaldaten erklärt. Die Behörde hält es für verfrüht, von einer Immobilienblase zu sprechen, und betont, dass Haushalte heute deutlich weniger verschuldet sind als vor der letzten großen Krise. Das Verhältnis zwischen Haushaltsschulden und verfügbarem Einkommen sank von etwa 100 % zwischen 2008 und 2012 auf etwa 50 % im Jahr 2025.
Daher brauchen wir keinen Alarmismus. Aber wir sollten auch das Fehlen einer Finanzblase nicht mit der Existenz eines gesunden Marktes verwechseln.
Und vielleicht sollten wir Immobilienprofis hier auch etwas Selbstkritik üben. Zu lange haben wir steigende Preise als automatischen Beweis für Marktstärke betrachtet. Ich selbst erkenne an, dass es leicht ist, Rekorde bei Transaktionen, Wertsteigerungen und Nachfrage zu feiern. Aber ein Markt, in dem immer mehr Menschen kein Haus kaufen oder mieten können, kann nicht nur am Preis pro Quadratmeter bewertet werden.
Wahrer Erfolg sollte auch an der Fähigkeit gemessen werden, Angebot zu schaffen, Mobilität sicherzustellen, Arbeitskräfte anzuziehen, jungen Menschen die Gründung neuer Haushalte zu ermöglichen und sicherzustellen, dass Unternehmen Wohnraum für die benötigten Menschen finden können.
Portugal könnte in den kommenden Jahren tatsächlich eine Nachfrageverlangsamung erleben. Aber es wäre ein Fehler zu erwarten, dass der Markt ein über mehr als ein Jahrzehnt aufgebautes Problem von selbst löst.
Wir brauchen mehr Bau, aber auch bessere Planung. Wir brauchen effektiv verfügbares Land, schnellere Prozesse, Kommunen mit technischer Kapazität, eine stärkere regionale Koordination und eine Vision, die Wohnraum, Beschäftigung, Transport und Infrastruktur verbindet.
Denn das portugiesische Problem besteht nicht mehr einfach darin, dass wir zu viel Nachfrage haben.
Es liegt daran, dass wir einen so starren Markt auf der Angebotsseite geschaffen haben, dass selbst eine Verlangsamung möglicherweise nicht ausreicht, um die Zugänglichkeit wiederherzustellen.
Portugal könnte weniger Käufer, weniger Einwanderung und teurere Kredite haben. Aber solange es weiterhin wenige Häuser, blockiertes Land, langsame Lizenzierungen und unzureichende Bauarbeiten gibt, wird die Bezahlbarkeit kaum von selbst zurückkommen.
Der Markt könnte abkühlen.
Das Problem ist, dass die Wohnungskrise weiterhin heiß bleiben könnte.