Von Makro zu Mikro: Warum sich globale Immobilienmärkte nicht mehr synchron bewegen – und warum das für Portugal wichtig ist
Von Paulo Lopes, CEO von Casaiberia
In der Vergangenheit folgten globale Immobilien einem bestimmten Rhythmus. Die großen Volkswirtschaften bewegten sich in weitgehend vorhersehbaren Zyklen, und die makroökonomischen Trends gaben uns einen Rahmen für die Einschätzung der nächsten Schritte. Aber diese Welt ist verschwunden. Heute klaffen die Märkte stark auseinander – und was in New York oder Shanghai passiert, sagt immer weniger darüber aus, was sich in Lissabon oder an der Algarve entwickeln könnte.
Deshalb schaue ich ständig über unsere Grenzen hinaus – nicht nur, um Chancen zu erkunden, sondern auch, um Risiken, Timings und strukturelle Veränderungen zu verstehen, die sich selbst auf die lokalsten Immobilienentscheidungen auswirken. Egal, ob Sie im Ausland oder direkt hier in Portugal investieren, die Fähigkeit, den globalen Raum zu lesen, war noch nie so wichtig wie heute.
Globale Trends sind nicht mehr aufeinander abgestimmt
Die größte Veränderung auf dem heutigen Markt?
Makrotrends werden nicht mehr synchron ausgeführt. In den USA sind Büroimmobilien aufgrund von Remote-Arbeit und schwächerer Nachfrage mit einem strukturellen Rückgang konfrontiert. Im Gegensatz dazu verzeichnen die erstklassigen städtischen Zonen in Asien eine boomende Nachfrage nach Premium-Vermögenswerten.
Europa weist seine eigene Komplexität auf: Die schleppende Produktivität, die demografische Alterung und die restriktiveren Kreditbedingungen kühlen den Markt ab, doch selektive öffentliche Ausgaben in den Bereichen Infrastruktur und Verteidigung schaffen einzigartige, lokalisierte Investitionsfenster.
Das Ergebnis ist ein fragmentierteres, weniger vorhersehbares Spielfeld. Die Zeiten des passiven Engagements in breiten Sektoren oder Regionen sind vorbei. Wir sind in die Ära der
selektiven Strategie und des granularen Wissens eingetreten.
Sektoren unter Stress, aber Chancen bleiben
Wie Pimco kürzlich skizzierte, stehen die Immobiliensektoren vor einem ernsthaften Stresstest:
- Rechenzentren boomen aufgrund von KI, Cloud Computing und Streaming – sehen sich aber mit Engpässen in der Netz- und Glasfaserinfrastruktur konfrontiert.
- Wohnimmobilien bleiben in wachstumsstarken städtischen Zentren, in denen die Nachfrage weiterhin das Angebot übersteigt, widerstandsfähig.
- Logistikimmobilien sind nach wie vor gefragt, aber das Mietwachstum verlangsamt sich, und das Überangebot wird in bestimmten Korridoren zu einem Risiko.
Auf der anderen Seite
verlieren Büroimmobilien auf breiter Front an Wert, vor allem außerhalb von Premium-Lagen. "Gebäude der zweiten Reihe werden strukturell abgewertet", warnt Pimco. Auch traditionelle Einzelhandelsgüter wie Einkaufszentren haben zu kämpfen – nur auf den Lebensmittelhandel ausgerichtete und spezialisierte Einzelhandelsformate halten sich stabil.
Von Beta zu Alpha: Das neue Investment-Mindset
Wir erleben einen Paradigmenwechsel – von einer
"Beta"-Strategie (mit breitem Marktengagement) zu einer
"Alpha"-Strategie (Outperformance durch Details und Fachwissen).
Hier werden Immobilien immer mehr zu einem aktiven Asset Management. Es reicht nicht mehr aus, eine Immobilie zu kaufen und zu erwarten, dass sie ihren Wert behält, nur weil sie sich in einer "sicheren" Stadt befindet oder in eine bekannte Anlageklasse passt. Pimco drückt es so aus: Ein gutes Gebäude in Singapur ist heute wertvoller als zehn durchschnittliche Gebäude in Europa. Der Besitz eines Klasse-B-Büros in München ist keine Garantie für Sicherheit mehr, sondern könnte eine Belastung sein.
Der Weg in die Zukunft erfordert fundierte lokale Kenntnisse, eine disziplinierte Risikoanalyse und einen wirklich
granularen, antizyklischen Anlageansatz. Genau aus diesem Grund glaube ich daran, mit den Märkten in Asien, Nordamerika und darüber hinaus in Verbindung zu bleiben – denn die dort gelernten Erkenntnisse nehmen oft vorweg, was auf Europa zukommen könnte.
Portugal im globalen Kontext
Was bedeutet das für Portugal? Sehr viel.
Unser Markt ist nicht immun gegen den Druck globaler Kapitalverschiebungen, des demografischen Wandels oder der geopolitischen Unsicherheit. Aber wir haben auch Vorteile: Lifestyle-Attraktivität, Sicherheit, langfristige Wertschöpfung und steigendes internationales Interesse. Der Schlüssel liegt darin, Portugal nicht nur als "schönen Ort zum Immobilienbesitz" zu positionieren, sondern als ernsthaften Investmentmarkt – mit den richtigen Vermögenswerten, an den richtigen Standorten und abgesichert durch transparente Strukturen.
Wir bei Casaiberia sehen es als unsere Mission an, unseren Kunden dabei zu helfen, sich sowohl mit den lokalen Besonderheiten als auch mit den globalen Kräften zurechtzufinden. Aus diesem Grund werde ich auch weiterhin weltweit nach Erkenntnissen und Verbindungen suchen – damit wir dem Wandel immer einen Schritt voraus sind, Risiken antizipieren und echte Chancen für diejenigen nutzen können, die in Portugal investieren.
In dieser neuen Immobilienrealität geht es nicht darum, der Herde zu folgen. Es geht darum, bessere Fragen zu stellen, auf informierte Instinkte zu vertrauen und global zu denken – auch wenn man lokal handelt.