Von logistischen Dächern zu Energie-Kraftwerken: Eine neue Denkweise aus MIPIM

MIPIM war schon immer ein Ort, an dem Ideen, Kapital und Führung zusammenkommen. Jedes Jahr versammelt sich die globale Immobilienbranche in Cannes, um Trends, Herausforderungen und Chancen zu besprechen, die die Zukunft von Städten und Infrastruktur prägen. Aber dieses Jahr sah etwas anders aus. Die Gespräche drehen sich nicht mehr nur um Quadratmeter, Mieten oder Einkommen. Sie konzentrierten sich zunehmend auf Energie, Resilienz und die Rolle von Immobilien im globalen Übergang zu einer nachhaltigeren Wirtschaft.
Während der Sitzungen, an denen ich teilnahm, darunter die Dekarbonisierung besetzter Gebäude: Praktische Wege und die beiden Teile des Logistics Forum, tauchte ein Thema immer wieder in Diskussionen mit Investoren, Entwicklern und Vermögensverwaltern auf. Gebäude sind nicht mehr nur passive Vermögenswerte. Sie werden zu Infrastrukturplattformen, die Energie erzeugen, Energie speichern und die Elektrifizierung von Industrie und Verkehr unterstützen können. Was mich am meisten beeindruckte, war, wie praktisch das Gespräch wurde. Die Branche bewegt sich über theoretische Diskussionen über Nachhaltigkeit hinaus hin zu konkreten Lösungen, die sowohl für Investoren als auch für Mieter messbaren Wert schaffen.
Logistische Vermögenswerte wie Energieinfrastruktur
Eine der interessantesten Ideen, die während des Logistikforums diskutiert wurden, wurde von Dr. Thomas Steinmüller angesprochen, der Logistikimmobilien als etwas viel Mächtigeres als traditionelle Lagerhäuser beschrieb. Seiner Ansicht nach können sich Logistikressourcen zu kombinierten Mächten entwickeln, bei denen Logistik, Energieproduktion und Energiespeicherung koexistieren.
Diese Idee spiegelt eine grundlegende Realität wider, der wir heute alle gegenüberstehen. In ganz Europa konkurrieren wir um dieselbe begrenzte Ressource, nämlich Land. Solarparks benötigen Land. Logistikzentren brauchen Land. Wohnsiedlungen benötigen Grundstücke. Industrieanlagen benötigen Land. Der Druck auf den verfügbaren Raum wächst weiter, da die Wirtschaft wächst und Lieferketten sich an geopolitische Veränderungen anpassen.
Logistische Ressourcen verfügen jedoch bereits über eine außergewöhnliche und oft unterschätzte Ressource. Ihre Dächer.
Große Logistikgebäude können zehntausende Quadratmeter umfassen, und in ganz Europa bleiben Millionen Quadratmeter Dachfläche ungenutzt. Gleichzeitig gibt es unter vielen dieser Gebäude zusätzliches Potenzial in Form von unterirdischer Kapazität, die in Zukunft verschiedene Energiespeicherlösungen unterstützen könnte.
Wenn wir Solaranlagen auf Dächern mit Energiespeicherung und modernen Logistikinfrastrukturen kombinieren, entsteht eine neue Art von Vermögenswert. Logistikeinrichtungen werden nicht nur zu Orten, an denen Waren durch Lieferketten transportiert werden, sondern auch zu Knotenpunkten im Energiesystem. Sie erzeugen Energie, unterstützen elektrifizierten Verkehr und stärken die Energieresilienz. Gespräche mit Branchenführern
Bei MIPIM hatte ich das Privileg, diese Ideen mit mehreren Branchenführern zu besprechen, darunter Guy Gueirard von JLL, Hubert Michalak von Hillwood, Wincel Kaufmann, Dr. Thomas Steinmüller und Diana Diziain. Was in diesen Gesprächen herausstach, war das wachsende Bewusstsein, dass Energie und Nachhaltigkeit im Logistikimmobiliensektor keine zweitrangigen Aspekte mehr sind. Sie werden zu zentralen Werttreibern, die die Vermögensperformance direkt beeinflussen können.
Die Diskussion entwickelt sich zudem über ESG als Compliance-Rahmen hinaus hin zu etwas Pragmatischerem. Investoren wollen zunehmend verstehen, wie Nachhaltigkeitslösungen in operative Effizienz, Mieternachfrage und letztlich verbesserte Renditen führen.
Die Antwort wird immer klarer. Energieinfrastruktur, die in Logistikanlagen integriert wird, ist kein Kostenfaktor. Sie ist ein Schöpfer von Wert.
Die Chance auf dem Dach
Um die Größe dieser Gelegenheit zu veranschaulichen, habe ich eine einfache Berechnung anhand der Logistikportfolios der drei Sponsoren des Logistics Forums angefertigt, nämlich JLL, Hillwood und Swiss Life Asset Managers. Zusammen repräsentieren diese drei Organisationen etwa neunundzwanzig Millionen Quadratmeter Logistik-Dächerfläche. Nach einer gängigen Faustregel der Branche, dass zehntausend Quadratmeter Dach etwa einen Megawatt Solarkapazität tragen können, wird das kombinierte Potenzial erheblich.
Allein Swiss Life Asset Managers könnten etwa 1,15 Gigawatt Solarpotenzial auf Dächern erreichen. Die von JLL verwalteten Vermögenswerte weisen eine ähnliche Größe auf, etwa 1,15 Gigawatt. Das Logistikportfolio von Hillwood fügt etwa 0,6 Gigawatt hinzu. Zusammen könnten diese drei Portfolios theoretisch etwa 2,9 Gigawatt Solarkapazität auf Dachen tragen.
Was die Energieproduktion betrifft, könnte diese Kapazität jährlich etwa drei bis dreieinhalb Teravatstunden Strom pro Jahr in ganz Europa erzeugen. Diese Strommenge würde ausreichen, um jährlich zwischen siebenhunderttausend und eine Million Haushalte zu versorgen.
Und diese Berechnung basiert nur auf drei Spielern.
Skalieren Sie in der gesamten Logistikbranche
Wenn wir diesen Gedanken auf die größten Logistikimmobilieneigentümer in Europa ausweiten, wird das Potenzial noch bemerkenswerter. Große Logistikplattformen wie Prologis Europe, Logicor, CTP, SEGRO, GLP Europe und WDP repräsentieren zusammen mehr als sechsundachtzig Millionen Quadratmeter Logistikfläche.
Mit derselben Solarberechnung auf das Dach wird eine theoretische Kapazität von etwa 8,65 Gigawatt erzeugt. Natürlich repräsentieren diese Zahlen theoretisches Potenzial. Tatsächliche Installationen sind aufgrund technischer Einschränkungen wie Oberlichter, Dachausrüstung, Brandzugangsgänge oder struktureller Beschränkungen immer etwas minderwertig. Aber selbst wenn ein Teil dieser Kapazitäten umgesetzt würde, wäre der Beitrag zum europäischen Energiesystem enorm. Am wichtigsten ist, dass die Ökonomie bereits überzeugend ist.
Nachhaltigkeit, die sich selbst zahlt
Eines der größten Missverständnisse über erneuerbare Energielösungen im Immobilienbereich ist, dass sie zusätzliche Kosten für Entwickler oder Investoren darstellen. In Wirklichkeit ist das Gegenteil zunehmend der Fall.
Solaranlagen auf Dächern können mehrere Einnahmequellen generieren. Vermögenseigentümer können mit Unternehmen für erneuerbare Energien zusammenarbeiten und deren Dachflächen an Energieanbieter wie Greenvolt vermieten, wodurch zusätzliche Einnahmen ohne betriebliche Komplexität generiert werden. Gleichzeitig profitieren Mieter von dem Zugang zu lokal erzeugtem grünem Strom zu geringeren Kosten, was die Attraktivität des Gebäudes verbessert und die langfristige Nutzung unterstützt. Niedrigere Energiekosten verbessern die Betriebseffizienz für die Nutzer. Die Infrastruktur für erneuerbare Energien stärkt das Nachhaltigkeitsprofil des Vermögenswerts. Und die zusätzlichen Einnahmen, die durch die Vermietung von Dächern oder Energieversorgung generiert werden, verbessern die Gesamtrendite auf die Investition.
Mit anderen Worten: Technische Lösungen existieren bereits und erfordern keine Verluste an Rentabilität. Im Gegenteil, sie bereichern es.
Ein Moment der Führung
Während eines meiner MIPIM-Gespräche stellte ich Wincel Kaufmann eine einfache Frage. Warum warten wir darauf, dass der Vogel, der im Baum sitzt, entscheidet, wann er fliegen will?
Wir wissen bereits, dass Energie und Nachhaltigkeit keine optionalen Themen sind. Sie sind wesentliche Elemente unserer wirtschaftlichen Zukunft und der Widerstandsfähigkeit unserer Städte und Industrien.
Die Logistikbranche ist einzigartig positioniert, um eine führende Rolle bei dieser Transformation zu spielen. Die Vermögenswerte existieren bereits. Die Technologie ist verfügbar. Die Wirtschaft ist attraktiv. Und der Bedarf an sauberer Energie wächst weiter. Die Chance liegt buchstäblich über unseren Köpfen, auf den Dächern von Logistikgebäuden in ganz Europa.
Vielleicht ist die eigentliche Herausforderung weder technologisch noch finanziell. Vielleicht ist es einfach eine Frage der Einstellung.
Anstatt darauf zu warten, dass der Vogel entscheidet, wann er fliegt, kann der Logistiksektor jetzt seine Flügel ausbreiten und mit dem Fliegen beginnen.